ISIPAYÖLÇER SİSTEMİ

 

5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununun “7” nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi ve geçici “6” ncı maddesi gereğince, merkezî ısıtma sistemine sahip mevcut binalar 02.05.2012 tarihi itibari ile; bina sakinlerinin ısı ve sıhhi sıcak su tüketimlerinin bireysel olarak ölçümlenmesi zorunlu tutulmaktadır.5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’nun 18.04.2007 tarihinde kabul edilip 2.5.2007 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanması na ( Sayı:26510) ve 5 yıl süre öngörülmesine ve bu sürenin 02.05.2012 de dolmasına ve bu sürenin üzerinden de 7 ay gibi uzun süre geçmesine rağmen henüz bu zorunluluğa uyan bina sayısının (yetkililerce merkezi sistemle ısınan bina sayısı 2 milyon olduğu bildirilmektedir) %10 lar civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Isı payölçer , enerji verimliliğini sağlamak , yakıt kullanımında yararlananların ortak giderlere katılımında adaleti ve dengeyi sağlamak düşüncesiyle geliştirilen ,apartman, site, lojman gibi merkezi olarak ısıtılan toplu konutlarda, radyatörlerin üzerine takılarak, belirlenen bir zaman aralığında, içinde bulunduğu kapalı mekândaki (salon,oda, antre, banyo, mutfak gibi) ısının ne kadar harcandığını gösteren ve buna göre gidere katılımın dairesel bazda ölçümlenmesine de yarayan elektronik ısı gösterge ve kayıt sayacıdır.
Klasik Merkezi sitemdeki – ısınmadan yararlanıp yararlanılmadığına bakılmaksızın - metrekare ya da arsapayına göre giderlere katılma durumu ile kombi sistemindeki ferdi kontrol sistemi yerine ; ısınmanın yine merkezi sistemle yapılmasına devam edilmesi yanında ; kombi sistemine yakın bir anlayışla -ısının 15 derecenin altına düşmemesi kaydıyla- kullandığın kadar ödemeyi amaçlayan bu sistemde bir de –odaların istenilen sıcaklıkta kalmasını sağlayan-termostatik vanaların da kullanımıyla %30 lara varan bir yakıt tasasrufu sağlanması hedeflenmektedir.
Pay ölçer cihazı, peteğin ve odanın sıcaklığını ayrı ayrı ölçer. Bu ölçümler dairenin içine girilmeden payölçer cihazının içerisinde bulunan radyo vericisi sayesinde ölçüm yapan servis elemanının bilgisayarına veriler kaydedilebilmektedir.Alınan veriler Merkeze bildiriliyor. Radyatör ile odanın ısı farkına göre tüketim hesaplanıyor.
Her kalörifer peteğine bir adet olmak üzere bu cihazdan monte ediliyor.Yerden ya da tavandan ısıtmalı/petek olmayan dairelerde ısıölçer (kalorimetre) daire girişindeki vanaya monde ediliyor.Termostatik vanaların montesinde borunun kalınlığı (bir parmak/üç çeyrek..)malzeme fiyatını bir miktar etkilemektedir ancak peteklerin eski yeni olması önemli değildir.Payölçer cihazların ortalama pil ömrü ise üretici firmalar tarafından 10-12 yıl olarak bildiriliyor.Bu cihazların pilinin bitmesi, arızalanması, tamiri, yenilenmesi de yine teknik elemanlarca olmaktadır.Okuma, faturalandırma hizmeti için farklı firmalardan teklif alınabilmektedir.Bu sistemin kurulum maliyetinin daire başına 600 TL-1000 TL arasında değiştiği söylenmektedir.Isı payölçer uygulayıcı şirket sayısı 30 civarındadır.Sistemin kendisini 3, 3,5 yılda amorti edeceği iddia edilmektedir.
Kurulumdan bedelinin yanında ; doğalgaz,elektirk,su faturalarının yanına bir fatura daha eklenmektedir.Bu faturaya ayrıca daire başına ortalama 2 Euro-şimdilik!-gibi bir okuma bedeli de eklendiğini düşündüğümüzde sistemin getireceği faydalar yanında yeni bir fatura , yeni giderlerin de ekleneceği anlaşılmaktadır.
Sisteme geçmiş olanlar sistem hakkında -eskisinden daha fazla fatura ödedikleri halde, eskisi kadar ısınamadıklarını ; sistemin gürültülü çalıştığını ; sistemin yurtdışından ithal edilmesi sebebiyle dışa bağımlılığı artıracağını..vs. –söyleyerek pek de olumlu görüş belirtmemektedirler.
Kat Mülkiyeti Kanunu ( KMK) açısından binalardaki mevcut yönetim şeklinin nasıl olduğunu hatırlamak ve hatırlatmakta fayda bulunmaktadır :
KMK-madde-18 : Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Süknâ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
KMK-madde-20 : Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ", güçlendirme" ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.(...)
KMK-madde-23 : Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması "ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler" için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
KMK-madde- 27 : Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
KMK-madde 42/ : 4.Fıkra: Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir. 5.fıkra: Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.
Isı payölçer sistemi ile direkt olmasa bile yakından ilgili olan KMK nun ilgili maddelerini hatırladıktan sonra; değerlendirmelere geçebiliriz.
İlk olarak 14 Nisan 2008 tarih ve 26847 (Mükerrer)sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Merkezi Isıtma Ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma Ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik'e göre Bakanlığa yetki belgesi için ilk başvuruda bulunan merkezi sistemlerde gider paylaşımı yetki belgesi verilen firma sayısı beş iken ( TECHEM Enerji Hizmetleri San. Ve Tic. Ltd şirketine, ISTA Enerji Hizmetleri Tic. Ltd. şirketine, TERMOSAR Isı Sistemleri San. Ve Tic. Ltd. şirketine, HONEYHOME Otomasyon Bilişim ve İnş. Tic. Ltd. şirketine ve TERMMARKET Isıtma Soğutma Pompa ve Teknik Malzeme San. Tic. Ltd.) bu sayı bugün 30’lara ulaşmıştır.Bu firmaların internetteki reklamlarına , açıklamalarına bakıldığında sanki ısıpayölçer sistemeyen geçmeyen binaların yöneticilerine doğrudan 1600 TL para cezası kesilecekmiş gibi ısıpayölçer sistemine geçmeyi zorunlu kılan bilinçli bir algı yaratıldığını görebiliyoruz. 5627 Sayılı Enerji Verimliliği Yasası’nın Geçici 6.maddesine göre “ Bu Kanunun yayımı tarihinden önce mevcut olan binalar ile inşaatı devam edip henüz yapı kullanım izni alınmamış olan binalar için, bu Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi (Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda, merkezi veya lokal ısı veya sıcaklık kontrol cihazları ile ısınma maliyetlerinin ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımını sağlayan sistemler kullanılır. Buna aykırı olarak hazırlanan projeler ilgili mercilerce onaylanmaz) , bu Kanunun yayımı tarihinden itibaren beş yıl süreyle uygulanmaz.” 2 Mayıs 2007 de Resmi Gazete de yayınlanan bu Kanun’un geçici 6.maddesi ile öngörülen süre 2 Mayıs 2012 de dolmuştur. Ancak bu yasal ‘dayatma’ile ile getirilen sistema uyulmaması halinde nasıl ve ne miktar bir ‘ceza’nın öngörüldüğü belli değildir.
Kaldı ki bu konuda denetim yapacak yeterli eğitim almış personel de mevcut değildir.05.12.2008 tarihli ve 27075 sayılı Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ve 10.06.2010 tarih ve 27607 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Eğitim Tebliği (Değişik:RG-27/04/2011-27917) çerçevesinde Enerji Kimlik Belgesi Uzman Eğiticilerine verilecek olan eğitim programları; Bakanlığın Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğünce Enerji Verimliliği Daire Başkanlığı’nda başlatılmış olup,devam etmektedir. Bu eğitimler ücretli olup i Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği Eğitici Kuruluş Yetki Belgesi Danışmanlık Ücreti için 2.500,00 TL, Enerji Kimlik Belgesi Uzmanı Eğitici Belgesi Danışmanlık Ücreti için ise 150,00 TL olarak belirlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’ nda yöneticinin görevleri bellidir.Kanunda yöneticinin yapmasının açıkça belirtildiği görevler dışında yönetici ya da yönetim kurulu Kat Malikleri Kurulu’ nun olağan ya da olağanüstü kararlarında alınmış olan kararların uygulamasını gerçekleştirmektir.Yönetici ya da Yönetim Kurulu ancak konuyu Kat Malikleri Kurulu gündemine konuyu getirmez ise sorumlu tutulabilir.Kurul da ısı payölçer sistemine geçilmemesine karar verilmiş ise Yöneticinin bunun aksine bir uygulamaya girmesi düşünülemez. Ancak, yasa ile getirilen yeni sistemin ‘menfeatine’olduğunu düşünen kat malikleri diğer kat maliklerini şikayet yolu ile dava hakkını kullanabilir. Ancak bu konuda henüz mahkemelere yansımış-bilinen- bir emsal dava ve karar bulunmamaktadır. Payölçer sisteminin enerji tasasrufu bakımından ya da ısınmadan daha az yaralananlar ( örneğin kış aylarında dairesinde oturmayanlar, sadece gündüzleri ofis olarak kullananlar vb.) için avantajlı görülebilir. Ancak gerek yöneticiye ve gerekse kat maliklerine ( ve de Kat Mülkiyeti Kanunu, Borçlar Kanunu gereğince kiracılara ve sükna hakkı sahiplerine) özellikle mevcut merkezi sistemle ısınan binalar bakımından alternatif çözüm yolu bırakmayan bu yasal düzenleme adil değildir; bu durum “Suçsuz ceza, cezasız suç olmaz” ceza hukuku prensibine de uygun düşmemektedir.Bu “zorunluluk” a uymamak “kabahat” olarak nitelense dahi bu kabahatin yaptırımının da önceden bilinir netlikte olması gerekir.Ayrıca, yaşanan uygulama karışıklığı nedeniyle bazı mağduriyetler de yaşanabilecektir.Adil olmayan, hukukun genel pransiplerine de uygun düşmeyen bu düzenleme Anayasa’ya aykırıdır. Değiştirilmeli, zorunlu olmaktan çıkarılmalıdır. Aksi halde, ya uygulanamayan ‘ölü doğmuş’ bir yasal düzenleme olarak ya da pek çok insanı mağdur eden bir yasa olarak anılacaktır.

Av. İhsan BERKHAN
01.01.2013

YÖNETİCİLİK ‘VEKİL GİBİ’ SORUMLULUK GEREKTİREN BİR İŞTİR!

Site ve Apartman Yöneticiliği , hukuku bilmeyi ve uygulamayı, uygularken adil olmayı , sorunlar karşısında seri çözüm üretmeyi gerektiren ; aynı zamanda güveni, huzurlu bir ortamı sağlamayı ve bunu korumayı hedefleyen ; emeklilik döneminde, boş zamanlarda, amatörce ve zoraki yapılabilecek bir iş değil ; hızla değişen mevzuatı yakından takip eden, deneyimle, sorumlulukla ve güleryüzle yapılabilecek profesyonel bir iştir.

Site ve Apartman Yöneticiliği yasalara, yönetmeliklere, Yönetim Planı’ na, Kat Malikleri Kurulu kararlarına, ve Yargıtay içtihatlarına göre yürütülmesi gereken bir iş olduğundan mevcut mevzuatı bilmenin yanında son yasal değişiklikleri de hızlı bir şekilde takip etmeyi ; kavramayı , yasalar çerçevesinde çözüm üretmeyi ve hızlı bir şekilde uygulamaya koymayı da gerektirmektedir.

Yasaya göre “Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır” ( 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 27.maddesi) Sekiz ya da daha fazla bağımsız bölüm var ise yönetici atanması mecburidir.Bütün bağımsız bölümler bir kişinin mülkiyetinde ise o kişi kanunen yönetici durumundadır.Kat Malikleri , yönetim işini , kendi aralarından ya da dışarıdan bir kimseye veya üç kişilik bir kurula –hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluk kararı ile-verebilir.Anlaşmazlık halinde kat maliklerinden biri taşınmazın bağlı bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinden apartmanlarına yönetici atanmasını talep edebilir.Yöneticinin Kat Mülkiyeti Kanunu’ nda belirtilen (madde 35 vd.) genel yönetim işlerinin görülmesi, defter tutulması ve belgelerin saklanması, İşletme Projesi’nin yapılması gibi görevleri vardır.Genel Kurul’a karşı sorumluluğu da tıpkı bir vekil gibidir. Hesap vermesi ve denetlenmesi profesüdürü de yasada ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.Ancak, yöneticinin görev ve sorumluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu’ ndan ibaret de değildir.

Apartmanda sitede, kat maliki veya kiracı , diğer sakinleri rahatsız ederse , gürültü çıkarırsa, yüksek sesle müzik dinlerse , evcil hayvan beslerse, suyu açık unutur ve diğer dairelere de zarar verirse, ortak alanı işgal ederse ,çöplerini belirlenen gün ve saatler dışında çıkarırsa , kapıcı ya da diğer bir apartman görevlisi ya da yönetici ile tartışma çıkarır, sataşmada bulunursa , genel gider veya demirbaş aidatlarını zamanında ya da hiç ödemez ise..ve benzeri durumlarda yöneticinin ve kat maliklerinin neler yapabileceğini ya da yapması gerektiğini mevzuat ve içtihatlara göre çözümleyebiliriz. Ancak, son dönemlerde çıkarılan ve yürürlüğe sokulan kanun ve yönetmeliklerle getirilen yeni düzenlemelere hızlı adaptasyon sağlayabilmek deneyimli yöneticiler tarafından dahi kolay olmamaktadır:

“5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununun “7” nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi ve geçici “6” ncı maddesi gereğince, merkezî ısıtma sistemine sahip mevcut binalar 02.05.2012 tarihi itibari ile; bina sakinlerinin ısı ve sıhhi sıcak su tüketimlerinin bireysel olarak ölçümlenmesi zorunlu tutulmaktadır...Payölçer sisteminin enerji tasasrufu bakımından ya da ısınmadan daha az yaralananlar ( örneğin kış aylarında dairesinde oturmayanlar, sadece gündüzleri ofis olarak kullananlar vb.) için avantajlı görülebilir. Ancak gerek yöneticiye ve gerekse kat maliklerine ( ve de Kat Mülkiyeti Kanunu, Borçlar Kanunu gereğince kiracılara ve sükna hakkı sahiplerine) özellikle mevcut merkezi sistemle ısınan binalar bakımından alternatif çözüm yolu bırakmayan bu yasal düzenleme adil değildir.” Ancak ‘yasayı bilmemek’ ya da yasanın “adil olmaması” uyulmamasınına ‘...mazeret değildir’ . Yasaları, yönetmelikleri, alınan kararları uygularken yasal ve meşru çerçevesinde en uygun çözüm aramak ve bulmak sorumluluğu , yöneticiliğin önemini bir kat daha artırmaktadır.

İşyerlerinde iş sağlığı ve güvenliğinin sağlanması ve mevcut sağlık ve güvenlik şartlarının iyileştirilmesi için işveren ve çalışanların görev, yetki, sorumluluk, hak ve yükümlülüklerini düzenlemek amacıyla 20/6/2012 tarihinde 6331 sayı ile kabul edilen İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu yayımından altı ay sonra yürülüğe girmek üzere 30.06.2012 tarih ve 28339 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanmıştır. 6331 sayılı kanun ve 29/12/2012 tarihli ve 28512 sayılı Resmi Gazete`de yayımlanarak 30.12.2012 tarihinde yürürlüğe giren İş Sağlığı ve Güvenliği Risk Değerlendirmesi Yönetmeliği uyarınca en az bir çalışanın bulunması halinde işyeri olarak değerlendirilen Apartman,bina ve sitelerde de risk değerlendirrmesinin yapılması bir yasal zorunluluk halini almıştır.

Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı İş Sağlığı ve Güvenliği Genel Müdürlüğü “Risk almayın...önlem alın” sloganıyla apartman,bina ve sitelerde risk değerlendirmesinin gerçekleştirilmesi sürecinde yol göstermek amacıyla Kontrol Listesi hazırlamış ve kamuoyu ile paylaşmıştır. “Az tehlikeli” sınıfta yer alan apartman/bina/sitenin; iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi görevlendirmesi veya ortak sağlık ve güvenlik birimlerinden bu hizmeti temin etmesi yükümlülüğü 2014 yılı Temmuz ayında başlayacaktır . Bu tarihe kadar risk değerlendirmesini yapacak ekipte apartman yöneticisi, çalışanları gerektiğinde diğer apartman sakinleri de yer alabilir.29 Aralık 2012 de Resmi Gazete’de yayınlanarak bir gün sonra yürürlüğe giren, uyulmadığı takdirde yöneticiye yüklü idari para cezaları öngeren bir yönetmelikten zamanında haberdar olunması ; gereklerinin gereği gibi yerine getirilmesi ; risk değerlendirilmesinin zamanında ve doğru biçimde yapılması ; alınması gerekli tedbirlerin geciktirilmeden alınması ; herhangi bir ceza ve yaptırıma mahal verilmemesi yönetim danışmanlığının ve yöneticiliğin önemini , yöneticilerin dikkat ve sorumluluğunu daha da arttırmıştır. Örneğin, risk değerlendirmesi yapmayan ya da yaptırmayan yöneticiye (işverene) 3000 TL,aykırılığın devam ettiği her ay için 4500 TL idari para cezası öngörülmektedir.

Kat malikleri arasında anlaşmazlıklar yaşandığına, kendi aralarından yönetici seçemediklerine ya da seçmek istemediklerine sıkça rastlıyoruz. Mahkemeden yönetici atanmasını talep etmek de hem uzun hem masraflı bir yol olup , kat maliklerinin bu konuda anlaşarak dışardan bir yönetici atamaları daha isabetli olacaktır.Ancak bu atamayı yaparken öncelikle güven, hukuksal bilgi ve deneyim, profesyonellik gibi kıstaslar gözönünde tutulmalıdır. ‘Profesyonel yönetici’ lerin hukukçu değiller ise mutlaka hukuk danışmanlarından/avukatlarından destek alıyor olmaları gerekir. .İster kat malikleri arasından seçilen, ister dışardan atanan yönetici olsun,yasal düzenlemeleri takip edebilmeli, teknik ve bilişim imkanlarından da yararlanabilmeli, kendisini ve kat maliklerini gittikçe ağırlaşan yaptırım ve idari para cezalarıyla karşı karşıya bırakmamalıdır.Yönetici, kat malikleri ve sakinleri arasında iletişim ve dayanışmayı güçlendiren , huzur ve güvenin hakim olduğu bir ortamın sağlanmasına da katkı sunan güleryüzlü bir anlayışla, ‘vekil gibi’ sorunlara çözüm üretebilme sorumluluğunu taşıyabilmelidir..

İhsan BERKHAN –Avukat-
25.03.2013-B.Köy/İST.