SÖZLEŞME

   

(Bir sözleşme hazırlanacak ya da imzalanacak ise aşağıda özetlenen Yeni Türk Borçlar Kanunu’ nun sözleşmeye dair hükümlerinin hatırlanmasında fayda vardır. Hukuku bilmemek bir mazeret değildir.Bir sözleşmeyi imzalamadan önce mutlaka avukatınıza danışınız !)  

1-    İrade-öneri-kabul: Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir. Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır. Kabul için süre belirleyerek bir sözleşme yapılmasını öneren, bu sürenin sona ermesine kadar önerisiyle bağlıdır. Telefon, bilgisayar gibi iletişim sağlayabilen araçlarla doğrudan iletişim sırasında yapılan öneri, hazır olanlar arasında yapılmış sayılır.Ismarlanmamış bir şeyin gönderilmesi öneri sayılmaz. Fiyatını göstererek mal sergilenmesi veya tarife, fiyat listesi ya da benzerlerinin gönderilmesi, aksi açıkça ve kolaylıkla anlaşılmadıkça öneri sayılır.Hazır olmayanlar arasında kurulan sözleşmeler, kabulün gönderildiği andan başlayarak hüküm doğurur.

2-    Şekil:Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz. Yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerde borç altına girenlerin imzalarının bulunması zorunludur.Kanunda aksi öngörülmedikçe, imzalı bir mektup, asılları borç altına girenlerce imzalanmış telgraf, teyit edilmiş olmaları kaydıyla faks veya buna benzer iletişim araçları ya da güvenli elektronik imza ile gönderilip saklanabilen metinler de yazılı şekil yerine geçer.

3-    İmza:İmzanın, borç altına girenin el yazısıyla atılması zorunludur. Güvenli elektronik imza da, el yazısıyla atılmış imzanın bütün hukuki sonuçlarını doğurur.İmzanın el yazısı dışında bir araçla atılması, ancak örf ve âdetçe kabul edilen durumlarda ve özellikle çok sayıda çıkarılan kıymetli evrakın imzalanmasında yeterli sayılır.Usulüne göre onaylanmadıkça veya imza ettikleri sırada metnin içeriğini bildikleri ispat edilmedikçe, görme engellilerin imzaları onları bağlamaz. Görme engellilerin talepleri halinde imzalarında şahit aranır. Aksi takdirde görme engellilerin imzalarını el yazısı ile atmaları yeterlidir.İmza atamayanlar, imza yerine usulüne göre onaylanmış olması koşuluyla, parmak izi, el ile yapılmış bir işaret ya da mühür kullanabilirler.

4-    Muvazaa-Haksız Şart/Genel İşlem Koşulları: Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.Borçlu, yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanmış olan üçüncü kişiye karşı, bu işlemin muvazaalı olduğu savunmasında bulunamaz. Genel işlem koşulları, bir sözleşme yapılırken düzenleyenin, ileride çok sayıdaki benzer sözleşmede kullanmak amacıyla, önceden, tek başına hazırlayarak karşı tarafa sunduğu sözleşme hükümleridir. Bu koşulların, sözleşme metninde veya ekinde yer alması, kapsamı, yazı türü ve şekli, nitelendirmede önem taşımaz.Aynı amaçla düzenlenen sözleşmelerin metinlerinin özdeş olmaması, bu sözleşmelerin içerdiği hükümlerin, genel işlem koşulu sayılmasını engellemez. Genel işlem koşulları içeren sözleşmeye veya ayrı bir sözleşmeye konulan bu koşulların her birinin tartışılarak kabul edildiğine ilişkin kayıtlar, tek başına, onları genel işlem koşulu olmaktan çıkarmaz.Genel işlem koşullarıyla ilgili hükümler, sundukları hizmetleri kanun veya yetkili makamlar tarafından verilen izinle yürütmekte olan kişi ve kuruluşların hazırladıkları sözleşmelere de, niteliklerine bakılmaksızın uygulanır. Karşı tarafın menfaatine aykırı genel işlem koşullarının sözleşmenin kapsamına girmesi, sözleşmenin yapılması sırasında düzenleyenin karşı tarafa, bu koşulların varlığı hakkında açıkça bilgi verip, bunların içeriğini öğrenme imkânı sağlamasına ve karşı tarafın da bu koşulları kabul etmesine bağlıdır. Aksi takdirde, genel işlem koşulları yazılmamış sayılır.Sözleşmenin niteliğine ve işin özelliğine yabancı olan genel işlem koşulları da yazılmamış sayılır.Sözleşmenin yazılmamış sayılan genel işlem koşulları dışındaki hükümleri geçerliliğini korur. Bu durumda düzenleyen, yazılmamış sayılan koşullar olmasaydı diğer hükümlerle sözleşmeyi yapmayacak olduğunu ileri süremez.Genel işlem koşullarında yer alan bir hüküm, açık ve anlaşılır değilse veya birden çok anlama geliyorsa, düzenleyenin aleyhine ve karşı tarafın lehine yorumlanır. Genel işlem koşullarının bulunduğu bir sözleşmede veya ayrı bir sözleşmede yer alan ve düzenleyene tek yanlı olarak karşı taraf aleyhine genel işlem koşulları içeren sözleşmenin bir hükmünü değiştirme ya da yeni düzenleme getirme yetkisi veren kayıtlar yazılmamış sayılır.Genel işlem koşullarına, dürüstlük kurallarına aykırı olarak, karşı tarafın aleyhine veya onun durumunu ağırlaştırıcı nitelikte hükümler konulamaz.

5-    Hükümsüzlük-edimler arasında oransızlık : Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur. Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir.(Zarar gören bu hakkını, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor durumda kalmada ise, bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir.)

6-    Yanılma: Sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen taraf, sözleşme ile bağlı olmaz.Özellikle sayılan yanılma hâlleri esaslıdır:1. Yanılan, kurulmasını istediği sözleşmeden başka bir sözleşme için iradesini açıklamışsa.2. Yanılan, istediğinden başka bir konu için iradesini açıklamışsa.3. Yanılan, sözleşme yapma iradesini, gerçekte sözleşme yapmak istediği kişiden başkasına açıklamışsa.4. Yanılan, sözleşmeyi yaparken belirli nitelikleri olan bir kişiyi dikkate almasına karşın başka bir kişi için iradesini açıklamışsa.5. Yanılan, gerçekte üstlenmek istediğinden önemli ölçüde fazla bir edim için veya gerçekte istediğinden önemli ölçüde az bir karşı edim için iradesini açıklamışsa.Basit hesap yanlışlıkları sözleşmenin geçerliliğini etkilemez; bunların düzeltilmesi ile yetinilir. Saikte yanılma, esaslı yanılma sayılmaz. Yanılanın, yanıldığı saiki sözleşmenin temeli sayması ve bunun da iş ilişkilerinde geçerli dürüstlük kurallarına uygun olması hâlinde yanılma esaslı sayılır. Ancak bu durumun karşı tarafça da bilinebilir olması gerekir.Sözleşmenin kurulmasına yönelik iradenin haberci veya çevirmen gibi bir aracı ya da bir araç tarafından yanlış iletilmiş olması hâlinde de yanılma hükümleri uygulanır.Yanılan, yanıldığını dürüstlük kurallarına aykırı olarak ileri süremez.Özellikle diğer tarafın, sözleşmenin yanılanın kasdettiği anlamda kurulmasına razı olduğunu bildirmesi durumunda, sözleşme bu anlamda kurulmuş sayılır. Yanılan, yanılmasında kusurlu ise, sözleşmenin hükümsüzlüğünden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Ancak, diğer taraf yanılmayı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, tazminat istenemez.Hâkim, hakkaniyetin gerektirdiği durumlarda, ifadan beklenen yararı aşmamak kaydıyla, daha fazla tazminata hükmedebilir.

7-    Aldatma-Korkutma: Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile, sözleşmeyle bağlı değildir.Üçüncü bir kişinin aldatması sonucu bir sözleşme yapan taraf, sözleşmenin yapıldığı sırada karşı tarafın aldatmayı bilmesi veya bilecek durumda olması hâlinde, sözleşmeyle bağlı değildir.Taraflardan biri, diğerinin veya üçüncü bir kişinin korkutması sonucu bir sözleşme yapmışsa, sözleşmeyle bağlı değildir. (Korkutan bir üçüncü kişi olup da diğer taraf korkutmayı bilmiyorsa veya bilecek durumda değilse, sözleşmeyle bağlı kalmak istemeyen korkutulan, hakkaniyet gerektiriyorsa, diğer tarafa tazminat ödemekle yükümlüdür)  Korkutulan, içinde bulunduğu durum bakımından kendisinin veya yakınlarından birinin kişilik haklarına ya da malvarlığına yönelik ağır ve yakın bir zarar tehlikesinin doğduğuna inanmakta haklı ise, korkutma gerçekleşmiş sayılır.Bir hakkın veya kanundan doğan bir yetkinin kullanılacağı korkutmasıyla sözleşme yapıldığında, bu hakkı veya yetkiyi kullanacağını açıklayanın, diğer tarafın zor durumda kalmasından aşırı bir menfaat sağlamış olması hâlinde, korkutmanın varlığı kabul edilir.( Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse, sözleşmeyi onamış sayılır.Aldatma veya korkutmadan dolayı bağlayıcılığı olmayan bir sözleşmenin onanmış sayılması, tazminat hakkını ortadan kaldırmaz.)

Hazırlayan: Berkhan Hukuk Bürosu

Mart 2012-İstanbul

SİTE YÖNETİM PLANI ÖRNEĞİ ( 5711 Sayılı yasa ile getirilen değişikliklere uygun)

....................................... SİTESİ  YÖNETİM PLANI

1. Bölüm GENEL HÜKÜMLER Ana gayrimenkulün Yönetimi Madde 1- Kat mülkiyetine çevrilmiş bulunan , ...............  ili, ..................  ilçesi, .......... mahallesi, .......... sokakta (caddesinde ), .......... pafta,  ........ parsel sayılı ve  .......... numaralı arsa ve üzerindeki ................ bağımsız bölümden ve toplam ....... Bloktan oluşan ibaret ............ Sitesi Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, Kat Malikleri Kurulunca  kabul edilen bu Yönetim Planına göre yönetilir. Ana gayrimenkulün Bölümleri Madde 2- Ana gayrimenkul .... bodrum, ..... zemin,....normal ve .... teras kattan ibaret ..... bloktan oluşmaktadır. a)Bodrum Kat: Bu katın caddeye bakan cephesinde ...... adet dükkan vardır.Bodrum katın arka tarafında ise ....adet depo, ..... adet kapıcı dairesi ve kazan dairesi ve müştemilatı vardır. b)Zemin Kat : Tüm bloklarda Bu katın caddeye bakan cephesinde toplam ..... adet konut ; arka cephesinde ise  ......adet konut vardır.  c) Birinci Kat : Tüm blokların bu kattında toplam  ..... adet konut vardır. d) Diğer Katlar: Tüm blokların diğer katlarda toplam .... adet konut vardır. e) Teras : Bu katta, ....  konut ile ana gayrimenkulün ortak yerlerinden olan teras vardır. Yasaklar Madde 3- Bodrum kattaki dükkanlar ve depolar ; oyun salonu , içkili lokanta, birahane, bar ve benzeri yer olarak kullanılamaz. Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da verilemez. a) Dükkanlarda ve depolarda patlayıcı maddeler satılamaz; akaryakıt veya tüp gaz bayii olarak da kullanılamaz. b) Bu dükkanlarda ve depolarda yanıcı ve parlayıcı maddelerde depolanamaz. c) Bu dükkanlarda ve depolarda gürültü çıkaran, sarsıntı yapan, pis kokular salan işlerde yapılamaz. Dairelerin Kullanım Şekli: Madde 4- Ana gayrimenkulün bütün dairelere konut (mesken) olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri , ana gayrimenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça , daireleri konuttan başka bir maksatla kullanamayacakları gibi, kiraya da veremezler. Ortak Yerler: Madde 5- Bağımsız bölümlere bağlanan eklentiler dışında kalan ve Kat Mülkiyeti Kanununun 4'ncü maddesinde sayılan yerler ile; ortaklaşa kullanma, koruma veya yararlanma için gerekli olan diğer şeyler, depolar ve dükkânlar kat maliklerinin ortak yerleri sayılır. Yönetim Planının Bağlayıcılığı: Madde 6- Bu Yönetim Planı ve bunda yapılacak değişiklikler bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü, adı geçenlerden satış veya herhangi bir yolla edinecek olanlar ile yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Anlaşmazlıkların Çözümü: Madde 7- Bu Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde;anagayrimenkulün yönetiminden doğabilecek anlaşmazlıkların çözümlenmesi için, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun hükümleri uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda anlaşmazlık konusuyla ilgili hüküm yoksa hakkaniyet kuralları ve Kat Malikleri Kurulu'nun emsal kararları uygulanır. 2. Bölüm YÖNETİM ORGANLARI A-Kat Malikleri Kurulu Meydana Gelişi: Madde 8- Kat Malikleri Kurulu, arsa payı ne olursa olsun , ana gayrimenkul deki tüm bağımsız bölüm maliklerinden meydana gelir. Yönetim: Madde 9- Ana gayrimenkul, Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetilir. Yönetim tarzı, kanunlardaki emredici hükümler saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Anlaşmazlıkların Çözümü: Madde 10- Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında yahut denetçiler ile yöneticiler arasında çıkabilecek tüm anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu'nca çözümlenip, karara bağlanır. Kararın Bağlayıcılığı: Madde 11- Bütün bağımsız bölüm malikleri ile onların mirasçıları ve bağımsız bölümü sonradan satış veya herhangi bir yolla bunlardan iktisap edenler yahut bağımsız bölümlerde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlar yahut yararlananlar ile yönetici ve denetçiler Kat Malikleri Kurulu'nun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Toplantı Zamanı: Madde 12- Kat Malikleri Kurulu, her iki yılda bir takvim yılının Ocak ayı içerisinde  toplanır. Çağrı Usulü: Madde 13- Toplantının günü, saati, yeri ve gündemi, yönetici tarafından belirlenerek, toplantı gününden en az bir hafta önce tüm bağımsız bölüm maliklerine taahhütlü bir mektupla veya imza karşılığında verilecek bir yazıyla bildirilir. Ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır.Apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır. Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır. Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.  İlk çağrı yapılırken; birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa , ikinci toplantının hangi gün ve saatte ve nerede yapılacağı da ayrıca belirtilir. Olağanüstü Toplantı: Madde 14- Önemli bir sebebin çıkması halinde; yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, Kat Malikleri Kurulu olağanüstü toplantıya çağrılabilir. Bu durumda toplantının sebebini belirten bir taahhütlü mektup gönderilmesi veya çağrının imza karşılığı verilecek bir yazıyla veya Yönetim Planı’ nın 13.maddesinde belirtilen Tebligat Kanunu’nun Ek 1 maddesine uygun olarak yapılması şarttır. Toplantı ve Karar Yetersayısı: Madde 15- Kat Malikleri Kurulu, bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir. a) İlk toplantı yeter sayısı sağlanamadığı için yapılamazsa, ikinci toplantı en az bir hafta en geç iki hafta sonra  yapılır ve yetersayı aranmaksızın , toplantıya katılanların oyçokluğu ile karar verilir. b) Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda özel durumlara ilişkin olarak konulmuş olan emredici nitelikteki yeter sayıyla ilgili hükümler (KMK'nun 24,28,34,42,44 ve 45';inci maddeleri) saklıdır. Toplantının Şekli: Madde 16- Toplantıyı yönetmek için aralarından birini ya da kat maliklerinin önereceği dışardan birini başkan seçerler. Toplantıda, gündemde belirtilen konular görüşülür. Ancak toplantıda bulunan üyelerin üçte birinin görüşülmesini önerdiği konular da gündeme alınır. Oy Hakkı: Madde 17- Her bağımsız bölüm malikinin bir oy hakkı vardır. Bir kişi, birden çok bağımsız bölümün maliki ise; sahip olacağı oy sayısı, tüm oyların üçte birinden fazla olamaz. Vekaleten Temsil: Madde 18- Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa bunları, içlerinden biri Kat Malikleri Kurulu'nda temsil edebilir. a) Bunun gibi, bağımsız bölüm maliklerinden her biri de, diğer kat maliki veya vekalet verecekleri bir vekil tarafından temsil edilebilir. b) Ancak, bir kişinin asaleten veya vekaleten vereceği oy sayısı, tüm oyların üçte birini geçemez. c) Vekaleten temsil yetkisi, yazılı bir belge ile verilir. Elinde böyle yazılı bir belge olmayan vekil, vekaleten oy kullanamaz.Bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir ve bir kişi oy sayısının %5 inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. d) Ehliyetsiz olan bağımsız bölüm maliki, velisi veya vasisi tarafından temsil edilir. Oy Kullanma Yasağı: Madde 19- Kat Malikleri Kurulu toplantısında bir veya birkaç kat malikini doğrudan doğruya ilgilendiren bir karar alınacaksa, haklarında karar alınacak olanlar, o toplantıya ve görüşmelere katılabilirler .Ancak oy kullanamazlar. Karar Defteri : Madde 20- Kat Malikleri Kurulu'nun kararları; sıra numaralı ve her sayfası Noterlikçe mühürlenmiş Karar Defteri'ne yönetici tarafından yazılır. a) Kararlar ,toplantıya katılan tüm kat malikleri tarafından imzalanır. b) Karara aykırı oy veren kat malikleri de, aykırılık sebeplerini kararın altına yazıp imzalarlar. Duyuru: Madde 21- Kat Malikleri Kurulu'nca alınan kararlar; toplantıya katılmamış olan maliklere ve gerekiyorsa, bağımsız bölümde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlara yahut yararlananlara yönetici tarafından ilan tahtasına asılmak suretiyle duyurulur. Anlaşmazlıkların Çözümü: Madde 22- Benzer anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu'nca o konuda alınmış ve Karar Defterine yazılmış kararlara göre çözümlenir. Kat Malikleri Kurulu'nun aldığı karara rıza göstermeyen kat maliki veya kat malikleri; bu karar aleyhine dava açabilirler. B-YÖNETİCİ Seçimi: Madde 23- Kat Malikleri Kurulu, her iki yılda bir takvim yılının Ocak ayı içerisinde  yapacağı toplantıda , kendi aralarından veya dışarıdan birini yönetici olarak seçer. Kat malikleri,yönetim görevini her blok adına bir kişi olmak üzere ..... kişilik kurula ( Yönetim Kurulu) verebilirler. a) Yönetici, kat maliklerinin hem sayı, hem de arsa payı çoğunluğuyla, iki yıl için seçilir. Eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür. b) Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazlarsa; kat maliklerinden herhangi biri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilir. Bu durumda yönetici, hakim tarafından ya kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilir. c) Mahkemece atanan yönetici, mahkemeden izin alınmadıkça altı aydan önce değiştirilemez. d) Kat maliki ortak yararlanmaya tahsis edilmiş ( dükkan ve depolar) bağımsız bölümlerde kiracı ise, kiracı-kiralayan sıfatının aynı kişide birleşemeyeceğinden dolayı yönetici olamaz. Kimliği: Madde 24- Yöneticinin (veya, Yönetim Kurulu üyelerinin) ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, varsa telefon numarası,camlı çerçeve içinde bina girişinde görülebilecek bir yere asılır. Ücreti: Madde 25- Kat Malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa hangi oranda katılacağı Kat Malikleri Kurulu'nca kararlaştırılır. a) Bu konuda karar alınmamışsa; yönetici görevde bulunduğu süre içinde, payına düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. b) Yönetici dışarıdan seçilmişse, alacağı ücret ve şartları, yönetici atanırken kat malikleri tarafından belirlenir ve karara bağlanır. c) Kat Malikleri Kurulunca atanan yöneticiye, bu görevi sebebiyle bir yer tahsis edilmişse; sözleşmesi herhangi bir sebepten ötürü feshedildiği takdirde, yönetici adı geçen yeri en geç on beş gün içinde boşaltmak zorundadır.Bu konuda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri uygulanır. d) Yöneticinin ücreti; kat malikleri tarafından, eşit ödenir. Görevleri: Madde 26- Yöneticinin (veya, Yönetim Kurulu'nun) görevleri şunlardır: a) Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35,36 ve 37nci maddeleri ile kendisiyle yapılan Sözleşmede, Kanunlarda ve bu yönetim planında gösterilen görevleri yerine getirmek. b) Seçilmesini takiben on beş gün içinde İşletme Projesi'ni usulüne uygun şekilde hazırlayarak kat maliklerinin bilgisine sunmak, c) Yedi gün içinde itiraz edilmemek veya itiraz edilmişse ,Kat Malikleri Kurulu'nca karara bağlanarak kesinleşen İşletme Projesi'ni uygulamak. d) Kat Malikleri Kurulunu, gündem hazırlayıp toplantıya çağırmak; alınan kararları usulüne göre Karar Defterine geçirmek, kararları yerine getirmek, Karar Defterini her takvim yılının Ocak ayında Noter'e götürüp kapattırmak, yönetimle ilgili tüm belgeleri, faturaları, makbuzları en az beş yıl süreyle saklamak. e) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı, onarımı ve temizliği ile asansör, kalorifer, soğuk ve sıcak su ile elektrik tesisatının düzenli şekilde işletilmesi ve işlemesi için gerekli tedbirleri almak. f) Avans ve genel gider paralarını toplamak, borçları zamanında ödemek, borç ve yükümlerini yerine getirmeyenler hakkında icra takibi yapmak ve gerektiğinde dava açmak, gerektiğinde Kanuni İpotek hakkını Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil ettirmek. g) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatları kabul etmek ve gerekiyorsa kat maliklerine süresi içinde duyurmak. h) Kapıcı, kaloriferci ve gereken diğer personeli atamak; personelle sözleşmeler yapmak; bunların İş Kanunu ve Sosyal Güvenlik Kanunu hükümleri uyarınca gerekli işlemlerini süresinde yapmak ve personelin görevlerini en iyi şekilde yapmalarını sağlamak ve denetlemek. i) Dükkan ve depoların kiralanması, kira bedellerinin toplanması, sözleşme sürelerinin takibi, gerektiğinde yenilenmesi, ödemeyenlere ihtar keşidesi, icra takibi gibi gerekli tüm işlemleri yapmak. Hesap Verme Yükümlülüğü: Madde 27- Yönetici, Kat Malikleri Kurulu'nun her iki yılda bir Ocak ayı içerisinde yapılacak olağan toplantılarında; sene sonu itibariyle  sağlanan gelirlerle yapılan harcamaların hesabını kat maliklerine vermekle yükümlüdür. Yönetici, kat maliklerinin yarısının istemi üzerine yapılacak toplantılarda da gelir-gider hesaplarını kat maliklerine göstermeye mecburdur. Yönetici Sorumluluğu: Madde 28- Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur ve kural olarak bir vekilin haklarına sahiptir. Yöneticinin Denetlemesi: Madde 29- Kat Malikleri Kurulu, yöneticiyi sürekli olarak denetler. Haklı bir sebebin varlığı halinde, yöneticiyi her zaman değiştirebilirler. C-DENETÇİ: Seçimi: Madde 30- Kat Malikleri Kurulu; her iki yılda bir Ocak ayı içerisinde yapacağı toplantıda, kendi aralarından veya dışarıdan birini sayı ve arsa payı çoğunluğuyla denetçi olarak seçer. Ücreti: Madde 31- Kat malikleri arasından seçilecek denetçiye (veya, Denetim Kuruluna ) bir ücret ödenmez; genel giderlere de diğer malikler gibi aynen katılır.Dışarıdan seçilecek denetçiye (veya, Denetim Kurulu'na), Kat Malikleri Kurulunca belirlenecek bir ücret ödenir. Denetim Şekli: Madde 32- Denetçi (veya, Denetim Kurulu), her üç ayda bir yöneticinin hesaplarını ve defterleri denetler. Haklı bir sebep olduğunda , bu denetlemeyi her zaman yapabilir. Denetim Raporu: Madde 33- Denetçi ( veya, Denetim Kurulu), Kat Malikleri Kurulu'nun olağan toplantısında okumak üzere, denetim sonucunu ve yönetimle ilgili düşüncelerini kapsayan bir rapor hazırlar, toplantıda okur ve gerekli açıklamaları yapar. 3. Bölüm KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI Kural: Madde 34- Kat malikleri, kendi bağımsız bölümleri üzerinde ,Kat Mülkiyeti Kanunu ile bu Yönetim Planı'nın hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ana yapının Korunması: Madde 35- Kat malikleri, ana yapının güzelliğini, mimari durumunu ve sağlamlığını korumak; ayrıca ortak yerlerin bakım ve temizliğine dikkat etmek zorundadırlar. İzin ile Yapılabilecek İşler: Madde 36- Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat malilerinin rızası olmadıkça; ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise, ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım,tesis ve değişiklik yapamaz. Ancak; tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bulunan bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızalarıyla, ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Ortak Yerlerden Yararlanma: Madde 37- Kat malikleri, ana gayrimenkulün tüm ortak yerlerine, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Ortak yerlerden, Kanun ve bu Yönetim Planı hükümlerine göre yararlanma hakkına sahiptirler. Ancak, doğruluk kurallarına uymak ve diğer kat maliklerini tedirgin edici davranışlardan kaçınmak zorundadırlar. Madde 38- Kat Malikleri Kurulu’ nca otoparktan yararlanma şekli düzenlenir.Aksine bir karar alınmamış ise otoparktan öncelikle yararlanma hakkı konut sahiplerinin birer aracı içindir. Bağımsız Bölüm ve Eklentilerden Faydalanma: Madde 39- Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerini ve eklentilerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak ve diğer kat maliklerini tedirgin edici davranışlardan kaçınmak zorundadırlar. Yasaklar: Madde 40- Kat malikleri, aşağıdaki yasaklara uymakla yükümlüdürler: a) Bağımsız bölümlerini kumarhane, randevuevi veya bunların benzeri yer olarak ahlaka ve adaba aykırı bir şekilde kullanamazlar. b) Radyo, teyp, pikap, televizyon, müzik seti gibi müzik aletlerini diğer kat maliklerini tedirgin edecek derecede açamazlar, yüksek ses tonuyla ve ara vermeden çalamazlar. c) Bağımsız bölümlerinin pencere veya balkonlarından kilim, halı ve benzeri şeyleri silkeleyemezler; çöp ve su dökemezler. d) Bağımsız bölümleriyle eklentilerinde patlayıcı, yanıcı, tehlikeli ve pis kokulu maddeler bulunduramazlar. e) Kat Malikleri Kurulu'nun salt çoğunluk ile verilmiş bir kararı olmadıkça ; ana yapının hiçbir yerine, hangi amaçla olursa olsun levha veya tabela asamazlar. f) Bağımsız bölümleriyle eklentilerinde ve ortak yerlerde kedi, köpek ve kümes hayvanları gibi hayvanları barındıramazlar, besleyemezler. g) Bağımsız bölümlerinde veya ortak yerlerde diğer kat maliklerini tedirgin edecek şekilde müzikli, gürültülü toplantılar düzenleyemezler. Kabul günü, nişan töreni gibi zorunlu toplantılarda elden geldiğince gürültü yapmamaya, apartmanın huzurunu bozmamaya gayret ederler. Bu gibi toplantılara en geç saat 23'te son verirler. h) Tapu Kütüğünde konut veya ticaret yeri olarak kayıtlı bağımsız bölümlerinde dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi yerler açamazlar; bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler. i) Kat Mülkiyeti Kütüğü'nde konut olarak kayıtlı bağımsız bölümlerinde, Kat Malikleri Kurulu'nun oybirliği ile verilmiş bir kararı olmadan, eğlence ve beslenme yerleriyle galeri ve çarşı gibi yerler açamazlar; bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler. j) Dükkan malikleri, dükkanlarında ve depolarında diğer bağımsız bölüm maliklerini tedirgin edici nitelikte işler yapamazlar; patlayıcı, yanıcı, pis kokulu ve benzeri maddeler bulunduramazlar.Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler. Bildirme Mecburiyeti: Madde 41- Kat malikleri, bağımsız bölümünde kiracı veya başka sıfatlarla oturan yahut faydalananlara, bu Yönetim Planı'ndaki borç ve yükümlülükleri bildirmeye mecburdur. İzin Mecburiyeti: Madde 42- Diğer bir bağımsız bölümünde; eklenti veya ortak yerlerde yahut tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı yahut giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması zorunlu olan hallerde, bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa; o bağımsız bölüm maliki veya orada başka sıfatla oturanlar, bu işe izin verme ve adı geçen yerde gerekli işlerin yapılmasına katlanmak zorundadırlar. Bu izin yüzünden kat malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar bir zarara uğrarlarsa; bu zarar, lehine izin verilen bağımsız bölüm malikleri tarafından derhal ödenir. Kiracıların ve Diğerlerinin Sorumluluğu: Madde 43- Bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar yahut faydalananlar, yukarıdaki maddelerde ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtilen hak ve yükümlülüklere kat malikleri gibi uymak zorundadırlar. 4. Bölüm GENEL GİDERLERE KATILMA Kural: Madde 44- Kat maliklerinden her biri; kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür. a) Kat maliklerinden her biri; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve tüm ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderleri ile giderler için toplanacak avansa da eşit olarak  katılmakla yükümlüdür. b) Giderler veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında; diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından; Yönetim Planına, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve Genel Hükümlere göre gerekirse Avukat marifetiyle dava açılabilecek ve icra takibi yapılabilecektir. c) Ayrıca, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş  hesabıyla Gecikme Tazminatı ödemekle yükümlü olacaktır. Kullanma Hakkından Vazgeçme: Madde 45- Herhangi bir bağımsız bölüm maliki; ortak yerler veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini yahut kendi bağımsız bölümünün durumundan ötürü adı geçen yerlerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Kusurlu Davranış: Madde 46- Ortak gidere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir şekilde yararlanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, ortak gider bunlar tarafından ödenir. Eğer diğer kat malikleri bu ortak gideri ödemişlerse , yaptıkları ödemeler oranında, kusurlu kat malikine veya onun bağımsız bölümünden yararlanan kişiye rücu edebilirler. Müştereken ve Müteselsilen Sorumluluk: Madde 47- Kat malikinin, Yönetim Planı'nın 34'üncü maddesi gereğinde payına düşecek gider ve avans borcu ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira sözleşmesine, sükna hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli bir şekilde yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaklardır. Ancak, kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülecektir. Kanuni İpotek Hakkı: Madde 48- Kat malikinin gider ve avans borcu ve gecikme tazminatı herhangi bir yolla alınamadığı takdirde; mahkemece saptanan borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine Kanuni İpotek Hakkı tescil edilebilecektir. 5. Bölüm ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti: Madde 50- Ana gayrimenkulün kapıcısı, aynı zamanda kaloriferci olarak çalıştırılır. Personel Ücretleri: Madde 51- Ana gayrimenkul de yönetici tarafından atanacak kapıcı ve diğer personelin ücretleri ve çalışmalarıyla ilgili konular Kat Malikleri Kurulu'nca kararlaştırılır. Yönetici, bu karara dayanarak personelle yapılacak sözleşmeleri düzenler. Kat Malikleri Kurulu, gerekli görürse atamaları kendisi yapar; çalışmalarını beğenmediği personelin işine son verir. Bağımsız Bölüm İlavesi: Madde 52- Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi; arsanın boş yerinde yeni bölümler veya tesisler yapılması, Kat Malikleri Kurulu'nun beşte dördünün vereceği karara bağlıdır. Ortak Yerlerde Yenilik ve İlaveler: Madde 53- Ortak yerlerde yapılacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara bağlıdır. Bu işlerin giderleri, yenilik ve ilavelerden yararlananlar tarafından, yararlanma oranına göre ödenir. Diğer İşler: Madde 54- Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsasının bölünmesi veya bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar kat maliklerinin beşte dört çoğunluğuyla ;ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri, ancak Kat Malikleri Kurulu'nun salt çoğunluk ile vereceği kararla yapılabilir. Zararın Ödenmesi: Madde 55- Kat malikleri; kiracıları veya bağımsız bölümlerde başka bir sebeple oturanlar; bizzat kendilerinin, çocuklarının, misafirlerinin Ana gayrimenkul de ve ortak yerlerde sebep oldukları zararları, derhal ödemek ve gidermek zorundadırlar. Müteselsilen Sorumluluk: Madde 56- Kat Malikleri, kendi bağımsız bölümlerinde kiracı veya başka sıfatla oturan yahut yararlananların borç ve yükümlerini yerine getirmemelerinden ötürü doğacak zararlardan müteselsilen sorumludurlar. 6. Bölüm SON HÜKÜMLER Madde 57- Bu Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu ile diğer kanunların emredici ve tamamlayıcı nitelikteki hükümleri uygulanır. Madde 58- Bu madde ile beraber 58 maddeden ibaret bu yönetim Planı ........... tarihinde düzenlenmiştir. Bu Yönetim Planı'nın bütün maddeleri, ............ ili, .......... ilçesi, ................. mahallesi, .................... sokakta,  .........ada,........ pafta, .........  parsel sayılı ve .......nolu arsa üzerinde ..... bağımsız bölümden ibaret  toplam ......bloktan oluşan ...................... SİTESİ ‘ nin  aşağıda açık kimlikleri ve adresleri yazılı bütün bağımsız bölümleri maliklerince teker teker okunarak isteğe ve usulüne uygun şekilde düzenlenmiş olduğu anlaşılmakla oybirliği ile kabul edilip birlikte imza altına alındı. Bağımsız Bölümün No'su Nev'i Arsa Payı Adı Soyadı Adresi İmzası İşbu Yönetim Planını’ nın Arka sayfasında olup, Yönetim Planı Kat malikleri Kurulu’ nda alınan kararlara Kat Mülkiyeti Yasası’ na ve genel Yönetim Planı esas ve şekil kurallarına uygun olarak hazırlanmış, tüm kat maliklerince okunmuş,anlaşılmış,onaylanmış ve imzalanmıştır.Yönetim Kurulu olarak imzaların kat maliklerince bizzat imzalandığını beyan eder,Yönetim Planı’ nın tasdikini ve tapu ya şerhini talep ederiz.

...........................................SİTESİ YÖNETİM KURULU HAZIRLAYAN: Av.İhsan BERKHAN