YÖNETİCİLİK ‘VEKİL GİBİ’ SORUMLULUK GEREKTİREN BİR İŞTİR!
Site ve Apartman Yöneticiliği , hukuku bilmeyi ve uygulamayı, uygularken adil olmayı , sorunlar karşısında seri çözüm üretmeyi gerektiren ; aynı zamanda güveni, huzurlu bir ortamı sağlamayı ve bunu korumayı hedefleyen ; emeklilik döneminde, boş zamanlarda, amatörce ve zoraki yapılabilecek bir iş değil ; hızla değişen mevzuatı yakından takip eden, deneyimle, sorumlulukla ve güleryüzle yapılabilecek profesyonel bir iştir.
Site ve Apartman Yöneticiliği yasalara, yönetmeliklere, Yönetim Planı’ na, Kat Malikleri Kurulu kararlarına, ve Yargıtay içtihatlarına göre yürütülmesi gereken bir iş olduğundan mevcut mevzuatı bilmenin yanında son yasal değişiklikleri de hızlı bir şekilde takip etmeyi ; kavramayı , yasalar çerçevesinde çözüm üretmeyi ve hızlı bir şekilde uygulamaya koymayı da gerektirmektedir.
Yasaya göre “Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır” ( 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 27.maddesi) Sekiz ya da daha fazla bağımsız bölüm var ise yönetici atanması mecburidir.Bütün bağımsız bölümler bir kişinin mülkiyetinde ise o kişi kanunen yönetici durumundadır.Kat Malikleri , yönetim işini , kendi aralarından ya da dışarıdan bir kimseye veya üç kişilik bir kurula –hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluk kararı ile-verebilir.Anlaşmazlık halinde kat maliklerinden biri taşınmazın bağlı bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinden apartmanlarına yönetici atanmasını talep edebilir.Yöneticinin Kat Mülkiyeti Kanunu’ nda belirtilen (madde 35 vd.) genel yönetim işlerinin görülmesi, defter tutulması ve belgelerin saklanması, İşletme Projesi’nin yapılması gibi görevleri vardır.Genel Kurul’a karşı sorumluluğu da tıpkı bir vekil gibidir. Hesap vermesi ve denetlenmesi profesüdürü de yasada ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.Ancak, yöneticinin görev ve sorumluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu’ ndan ibaret de değildir.
Apartmanda sitede, kat maliki veya kiracı , diğer sakinleri rahatsız ederse , gürültü çıkarırsa, yüksek sesle müzik dinlerse , evcil hayvan beslerse, suyu açık unutur ve diğer dairelere de zarar verirse, ortak alanı işgal ederse ,çöplerini belirlenen gün ve saatler dışında çıkarırsa , kapıcı ya da diğer bir apartman görevlisi ya da yönetici ile tartışma çıkarır, sataşmada bulunursa , genel gider veya demirbaş aidatlarını zamanında ya da hiç ödemez ise..ve benzeri durumlarda yöneticinin ve kat maliklerinin neler yapabileceğini ya da yapması gerektiğini mevzuat ve içtihatlara göre çözümleyebiliriz. Ancak, son dönemlerde çıkarılan ve yürürlüğe sokulan kanun ve yönetmeliklerle getirilen yeni düzenlemelere hızlı adaptasyon sağlayabilmek deneyimli yöneticiler tarafından dahi kolay olmamaktadır:
“5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununun “7” nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi ve geçici “6” ncı maddesi gereğince, merkezî ısıtma sistemine sahip mevcut binalar 02.05.2012 tarihi itibari ile; bina sakinlerinin ısı ve sıhhi sıcak su tüketimlerinin bireysel olarak ölçümlenmesi zorunlu tutulmaktadır...Payölçer sisteminin enerji tasasrufu bakımından ya da ısınmadan daha az yaralananlar ( örneğin kış aylarında dairesinde oturmayanlar, sadece gündüzleri ofis olarak kullananlar vb.) için avantajlı görülebilir. Ancak gerek yöneticiye ve gerekse kat maliklerine ( ve de Kat Mülkiyeti Kanunu, Borçlar Kanunu gereğince kiracılara ve sükna hakkı sahiplerine) özellikle mevcut merkezi sistemle ısınan binalar bakımından alternatif çözüm yolu bırakmayan bu yasal düzenleme adil değildir.” Ancak ‘yasayı bilmemek’ ya da yasanın “adil olmaması” uyulmamasınına ‘...mazeret değildir’ . Yasaları, yönetmelikleri, alınan kararları uygularken yasal ve meşru çerçevesinde en uygun çözüm aramak ve bulmak sorumluluğu , yöneticiliğin önemini bir kat daha artırmaktadır.
İşyerlerinde iş sağlığı ve güvenliğinin sağlanması ve mevcut sağlık ve güvenlik şartlarının iyileştirilmesi için işveren ve çalışanların görev, yetki, sorumluluk, hak ve yükümlülüklerini düzenlemek amacıyla 20/6/2012 tarihinde 6331 sayı ile kabul edilen İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu yayımından altı ay sonra yürülüğe girmek üzere 30.06.2012 tarih ve 28339 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanmıştır. 6331 sayılı kanun ve 29/12/2012 tarihli ve 28512 sayılı Resmi Gazete`de yayımlanarak 30.12.2012 tarihinde yürürlüğe giren İş Sağlığı ve Güvenliği Risk Değerlendirmesi Yönetmeliği uyarınca en az bir çalışanın bulunması halinde işyeri olarak değerlendirilen Apartman,bina ve sitelerde de risk değerlendirrmesinin yapılması bir yasal zorunluluk halini almıştır.
Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı İş Sağlığı ve Güvenliği Genel Müdürlüğü “Risk almayın...önlem alın” sloganıyla apartman,bina ve sitelerde risk değerlendirmesinin gerçekleştirilmesi sürecinde yol göstermek amacıyla Kontrol Listesi hazırlamış ve kamuoyu ile paylaşmıştır. “Az tehlikeli” sınıfta yer alan apartman/bina/sitenin; iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi görevlendirmesi veya ortak sağlık ve güvenlik birimlerinden bu hizmeti temin etmesi yükümlülüğü 2014 yılı Temmuz ayında başlayacaktır . Bu tarihe kadar risk değerlendirmesini yapacak ekipte apartman yöneticisi, çalışanları gerektiğinde diğer apartman sakinleri de yer alabilir.29 Aralık 2012 de Resmi Gazete’de yayınlanarak bir gün sonra yürürlüğe giren, uyulmadığı takdirde yöneticiye yüklü idari para cezaları öngeren bir yönetmelikten zamanında haberdar olunması ; gereklerinin gereği gibi yerine getirilmesi ; risk değerlendirilmesinin zamanında ve doğru biçimde yapılması ; alınması gerekli tedbirlerin geciktirilmeden alınması ; herhangi bir ceza ve yaptırıma mahal verilmemesi yönetim danışmanlığının ve yöneticiliğin önemini , yöneticilerin dikkat ve sorumluluğunu daha da arttırmıştır. Örneğin, risk değerlendirmesi yapmayan ya da yaptırmayan yöneticiye (işverene) 3000 TL,aykırılığın devam ettiği her ay için 4500 TL idari para cezası öngörülmektedir.
Kat malikleri arasında anlaşmazlıklar yaşandığına, kendi aralarından yönetici seçemediklerine ya da seçmek istemediklerine sıkça rastlıyoruz. Mahkemeden yönetici atanmasını talep etmek de hem uzun hem masraflı bir yol olup , kat maliklerinin bu konuda anlaşarak dışardan bir yönetici atamaları daha isabetli olacaktır.Ancak bu atamayı yaparken öncelikle güven, hukuksal bilgi ve deneyim, profesyonellik gibi kıstaslar gözönünde tutulmalıdır. ‘Profesyonel yönetici’ lerin hukukçu değiller ise mutlaka hukuk danışmanlarından/avukatlarından destek alıyor olmaları gerekir. .İster kat malikleri arasından seçilen, ister dışardan atanan yönetici olsun,yasal düzenlemeleri takip edebilmeli, teknik ve bilişim imkanlarından da yararlanabilmeli, kendisini ve kat maliklerini gittikçe ağırlaşan yaptırım ve idari para cezalarıyla karşı karşıya bırakmamalıdır.Yönetici, kat malikleri ve sakinleri arasında iletişim ve dayanışmayı güçlendiren , huzur ve güvenin hakim olduğu bir ortamın sağlanmasına da katkı sunan güleryüzlü bir anlayışla, ‘vekil gibi’ sorunlara çözüm üretebilme sorumluluğunu taşıyabilmelidir..
İhsan BERKHAN –Avukat-
25.03.2013-B.Köy/İST.
Site ve Apartman Yöneticiliği , hukuku bilmeyi ve uygulamayı, uygularken adil olmayı , sorunlar karşısında seri çözüm üretmeyi gerektiren ; aynı zamanda güveni, huzurlu bir ortamı sağlamayı ve bunu korumayı hedefleyen ; emeklilik döneminde, boş zamanlarda, amatörce ve zoraki yapılabilecek bir iş değil ; hızla değişen mevzuatı yakından takip eden, deneyimle, sorumlulukla ve güleryüzle yapılabilecek profesyonel bir iştir.
Site ve Apartman Yöneticiliği yasalara, yönetmeliklere, Yönetim Planı’ na, Kat Malikleri Kurulu kararlarına, ve Yargıtay içtihatlarına göre yürütülmesi gereken bir iş olduğundan mevcut mevzuatı bilmenin yanında son yasal değişiklikleri de hızlı bir şekilde takip etmeyi ; kavramayı , yasalar çerçevesinde çözüm üretmeyi ve hızlı bir şekilde uygulamaya koymayı da gerektirmektedir.
Yasaya göre “Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır” ( 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 27.maddesi) Sekiz ya da daha fazla bağımsız bölüm var ise yönetici atanması mecburidir.Bütün bağımsız bölümler bir kişinin mülkiyetinde ise o kişi kanunen yönetici durumundadır.Kat Malikleri , yönetim işini , kendi aralarından ya da dışarıdan bir kimseye veya üç kişilik bir kurula –hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluk kararı ile-verebilir.Anlaşmazlık halinde kat maliklerinden biri taşınmazın bağlı bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinden apartmanlarına yönetici atanmasını talep edebilir.Yöneticinin Kat Mülkiyeti Kanunu’ nda belirtilen (madde 35 vd.) genel yönetim işlerinin görülmesi, defter tutulması ve belgelerin saklanması, İşletme Projesi’nin yapılması gibi görevleri vardır.Genel Kurul’a karşı sorumluluğu da tıpkı bir vekil gibidir. Hesap vermesi ve denetlenmesi profesüdürü de yasada ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.Ancak, yöneticinin görev ve sorumluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu’ ndan ibaret de değildir.
Apartmanda sitede, kat maliki veya kiracı , diğer sakinleri rahatsız ederse , gürültü çıkarırsa, yüksek sesle müzik dinlerse , evcil hayvan beslerse, suyu açık unutur ve diğer dairelere de zarar verirse, ortak alanı işgal ederse ,çöplerini belirlenen gün ve saatler dışında çıkarırsa , kapıcı ya da diğer bir apartman görevlisi ya da yönetici ile tartışma çıkarır, sataşmada bulunursa , genel gider veya demirbaş aidatlarını zamanında ya da hiç ödemez ise..ve benzeri durumlarda yöneticinin ve kat maliklerinin neler yapabileceğini ya da yapması gerektiğini mevzuat ve içtihatlara göre çözümleyebiliriz. Ancak, son dönemlerde çıkarılan ve yürürlüğe sokulan kanun ve yönetmeliklerle getirilen yeni düzenlemelere hızlı adaptasyon sağlayabilmek deneyimli yöneticiler tarafından dahi kolay olmamaktadır:
“5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununun “7” nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi ve geçici “6” ncı maddesi gereğince, merkezî ısıtma sistemine sahip mevcut binalar 02.05.2012 tarihi itibari ile; bina sakinlerinin ısı ve sıhhi sıcak su tüketimlerinin bireysel olarak ölçümlenmesi zorunlu tutulmaktadır...Payölçer sisteminin enerji tasasrufu bakımından ya da ısınmadan daha az yaralananlar ( örneğin kış aylarında dairesinde oturmayanlar, sadece gündüzleri ofis olarak kullananlar vb.) için avantajlı görülebilir. Ancak gerek yöneticiye ve gerekse kat maliklerine ( ve de Kat Mülkiyeti Kanunu, Borçlar Kanunu gereğince kiracılara ve sükna hakkı sahiplerine) özellikle mevcut merkezi sistemle ısınan binalar bakımından alternatif çözüm yolu bırakmayan bu yasal düzenleme adil değildir.” Ancak ‘yasayı bilmemek’ ya da yasanın “adil olmaması” uyulmamasınına ‘...mazeret değildir’ . Yasaları, yönetmelikleri, alınan kararları uygularken yasal ve meşru çerçevesinde en uygun çözüm aramak ve bulmak sorumluluğu , yöneticiliğin önemini bir kat daha artırmaktadır.
İşyerlerinde iş sağlığı ve güvenliğinin sağlanması ve mevcut sağlık ve güvenlik şartlarının iyileştirilmesi için işveren ve çalışanların görev, yetki, sorumluluk, hak ve yükümlülüklerini düzenlemek amacıyla 20/6/2012 tarihinde 6331 sayı ile kabul edilen İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu yayımından altı ay sonra yürülüğe girmek üzere 30.06.2012 tarih ve 28339 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanmıştır. 6331 sayılı kanun ve 29/12/2012 tarihli ve 28512 sayılı Resmi Gazete`de yayımlanarak 30.12.2012 tarihinde yürürlüğe giren İş Sağlığı ve Güvenliği Risk Değerlendirmesi Yönetmeliği uyarınca en az bir çalışanın bulunması halinde işyeri olarak değerlendirilen Apartman,bina ve sitelerde de risk değerlendirrmesinin yapılması bir yasal zorunluluk halini almıştır.
Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı İş Sağlığı ve Güvenliği Genel Müdürlüğü “Risk almayın...önlem alın” sloganıyla apartman,bina ve sitelerde risk değerlendirmesinin gerçekleştirilmesi sürecinde yol göstermek amacıyla Kontrol Listesi hazırlamış ve kamuoyu ile paylaşmıştır. “Az tehlikeli” sınıfta yer alan apartman/bina/sitenin; iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi görevlendirmesi veya ortak sağlık ve güvenlik birimlerinden bu hizmeti temin etmesi yükümlülüğü 2014 yılı Temmuz ayında başlayacaktır . Bu tarihe kadar risk değerlendirmesini yapacak ekipte apartman yöneticisi, çalışanları gerektiğinde diğer apartman sakinleri de yer alabilir.29 Aralık 2012 de Resmi Gazete’de yayınlanarak bir gün sonra yürürlüğe giren, uyulmadığı takdirde yöneticiye yüklü idari para cezaları öngeren bir yönetmelikten zamanında haberdar olunması ; gereklerinin gereği gibi yerine getirilmesi ; risk değerlendirilmesinin zamanında ve doğru biçimde yapılması ; alınması gerekli tedbirlerin geciktirilmeden alınması ; herhangi bir ceza ve yaptırıma mahal verilmemesi yönetim danışmanlığının ve yöneticiliğin önemini , yöneticilerin dikkat ve sorumluluğunu daha da arttırmıştır. Örneğin, risk değerlendirmesi yapmayan ya da yaptırmayan yöneticiye (işverene) 3000 TL,aykırılığın devam ettiği her ay için 4500 TL idari para cezası öngörülmektedir.
Kat malikleri arasında anlaşmazlıklar yaşandığına, kendi aralarından yönetici seçemediklerine ya da seçmek istemediklerine sıkça rastlıyoruz. Mahkemeden yönetici atanmasını talep etmek de hem uzun hem masraflı bir yol olup , kat maliklerinin bu konuda anlaşarak dışardan bir yönetici atamaları daha isabetli olacaktır.Ancak bu atamayı yaparken öncelikle güven, hukuksal bilgi ve deneyim, profesyonellik gibi kıstaslar gözönünde tutulmalıdır. ‘Profesyonel yönetici’ lerin hukukçu değiller ise mutlaka hukuk danışmanlarından/avukatlarından destek alıyor olmaları gerekir. .İster kat malikleri arasından seçilen, ister dışardan atanan yönetici olsun,yasal düzenlemeleri takip edebilmeli, teknik ve bilişim imkanlarından da yararlanabilmeli, kendisini ve kat maliklerini gittikçe ağırlaşan yaptırım ve idari para cezalarıyla karşı karşıya bırakmamalıdır.Yönetici, kat malikleri ve sakinleri arasında iletişim ve dayanışmayı güçlendiren , huzur ve güvenin hakim olduğu bir ortamın sağlanmasına da katkı sunan güleryüzlü bir anlayışla, ‘vekil gibi’ sorunlara çözüm üretebilme sorumluluğunu taşıyabilmelidir..
İhsan BERKHAN –Avukat-
25.03.2013-B.Köy/İST.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder