İSTANBUL TİCARET ÜNİVERSİTESİ
SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ
ULUSLAR ARASI TİCARET VE AB
YÜKSEK LİSANS PROGRAMI
TÜRKİYE’DE YABANCI YATIRIMLAR/ Prof.Dr.Aysel ÇELİKEL
Ödev:
YABANCI ŞİRKETLERİN TÜRKİYE’DE
TAŞINMAZ MAL EDİNMESİNE İLİŞKİN KURALLAR
Ödevi Hazırlayan: İhsan BERKHAN
İÇİNDEKİLER
Kısaltmalar…………………………………………………………………………..3
I-Giriş………………………………………………………………………………..4
II-Tarihsel Gelişim…………………………………………………………………...5
III-Yabancı Şirketlerin Taşınmaz Edinmelerini Kolaylaştıran Yasal Düzenlemeler…6
A) Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu İle Getirilen Hüküm …………………..6
B) 4916 Sayılı Yasa İle Getirilen Yenilikler……………………………………….7
1- Tapu Kanununda Yapılan Değişiklikler…………………………………………7
2- Köy Kanununda Yapılan Değişiklikler………………………………………….9
C) Turizmi Teşvik Kanunu………………………………………………………..10
D) Petrol Kanunu………………………………………………………………….10
E) Türk Vatandaşlık Kanunu………………………………………………………11
F) Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun…………………………..11
IV- Yabancı Şirketlerin Türkiye’de Taşınmaz Edinmesine İlişkin Kısıtlayıcı Hükümler
İçeren Belli Başlı Yasalar …………………………………………………………12
A) Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ……………………….12
B) Mukabele Bilmisil Kanunu…………………………………………………….13
V- Yabancı Şirketlerin Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi Konusunda Uluslar arası Sözleşmelerde Esas Alınan Kriterler………………………………………………14
VI- Yabancı Tüzel Kişilerin Miras Hakkı……………………………………………..15
VII- Sonuç……………………………………………………………………………..16
Kaynakça………………………………………………………………………………17
KISALTMALAR
BK : Borçlar Kanunu
MK : Medeni Kanun
TTK : Türk Ticaret Kanunu
AB : Avrupa Birliği
RG. : Resmi Gazete
md. : madde (kanun maddesi)
a.g.e. : adı geçen eser
sf. : sayfa
İst. : İstanbul
Ank. : Ankara
Ünv. : Üniversite
I-GİRİŞ:
Tüzel kişiler, toplumsal yaşayışta bireylerin dağınık güçlerini bir araya toplayan, onları koruyan, faaliyet alanlarını genişleten ve insanların tek başlarına gerçekleştiremeyecekleri birey-üstü amaçları gerçekleştiren amaç birlikleridir.[1] Vakıflar,dernekler, Ticaret Kanununda düzenlenen şirketler bu kavramın içerisine dahildir.Türk Hukukuna göre tüzel kişilerin, cins, yaş hısımlık gibi yaradılış gereği insana özgü niteliklere bağlı olanlar dışındaki bütün haklara ve borçlara ehildirler(MK.md.48). Ancak biz konumuzla sınırlı olarak yabancı tüzel kişi şirketlerin taşınmaz edinmelerine ilişkin kuralları inceleyeceğiz.Yeri geldiğinde yabancı gerçek kişilerin , yabancı dernek ve vakıfların da taşınmaz edinmelerine ve mira ilişkin kurallara değineceğiz.
Yabancı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz mal edinmesi daha düne kadar imkansız gibi görünürken, bu gün artık bu sorun aşılmıştır.Türkiye Cumhuriyeti yasalarının Avrupa Birliği hukukuna uyumlaştırılması sürecinde , pek çok yasada önemli değişiklikler yapılmış, yeni yasalar çıkarılmıştır.Bu gün gelinen noktayı daha iyi kavrayabilmek için yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmesine ilişkin kuralları ve bu kuralların oluşmasına etki eden nedenleri iyi bilmekte yarar vardır.Bunun için de öncelikle tarihsel gelişimini özetleyerek konuyu irdelemeye başlayacağız.
II- TARİHSEL GELİŞİM:
Yabancıların bir devlet ülkesi üzerinde mülkiyet hakkına sahip olması, eski çağlardan beri çeşitli kısıtlamalar ve mahrumiyetlere tabi tutulmuştur.Eski Yunan ve Roma’da bu hakkın kısıtlı olarak belirli bir grup yabancıya tanındığı kaydedilmektedir.Orta Çağ’da ise bu hak yabancılar tarafından kullanılmayan bir nitelik taşıyordu.[2]
Orta Çağ’da ölen yabancıların sahip oldukları bütün taşınır ve taşınmaz malların kral veya senyöre kalması şeklinde bir kural mevcuttu.Bu kural zamanla hafifletildi ve ortadan kaldırıldı[3]
Osmanlı Devletinde, Islahat Fermanı ile verilen vaade kadar yabancı gerçek kişilere taşınmaz mal edinme hakkı tanıyan bir düzenleme mevcut değildi.Yabancı devletlerin kendi tebaası hakkında getirdikleri sınırlamalar da, yabancıların Osmanlı toprakları üzerinde mülk edinmesine engel teşkil etmekteydi.Devletler, kendi hukuk sistemleri çerçevesinde, tabiyetlerindeki kişilerin başka bir ülke topraklarına bağlanmalarını önlemek amacıyla , yurd dışı ikamet ve seyahatlerini sınırlandırarak, yabancı ülke topraklarına ve bu arada Osmanlı topraklarına gelmelerini ve taşınmaz mal edinmelerini engellemişlerdi.[4]
Islahat Fermanı, hıristiyan tebaa ile Müslüman tebaa arasında eşitliği sağlayan ve bazı kişi haklarını teminat altına alan hükümler yanında, yabancılarla, taşınmaz mal iktisap edebilmek konusunda “vaad” niteliği taşıyan bir ibareye de yer vermiştir.Bu fermanda, Osmanlı kanunlarına ve “Nizamatı zabıtai belediyeye” tabi olmak, “yerli ahali”nin verdiği vergiyi vermek kaydıyla, Osmanlı Devleti ile yabancı devletler arasında yapılacak”suveri tenzimiyeden” sonra, yabancıların da”emlak tasarruf” edebilecekleri belirlenmiştir. [5]
1284 Tarihli ( 7 Sefer 1284 / 8.6.1868) Tabayi Ecnebiyenin Emlake Mutasarruf Olmaları Hakkında Kanunla, yabancı gerçek kişilere ilk kez taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır.Yabancı şirketlere taşınmaz edinme hakkı ise tanınmamıştır.Gerçi o tarihlere bakıldığında yerli tüzel kişilere de taşınmaz edinme hakkının tanınmamış olduğu görülecektir.Bu hak 1910 tarihli Cemiyetler Kanunu ile derneklere, 1913 tarihli Eşhası hükmiyenin Emvali Gayrimenkuleye Tasarruflarına dair Kanun ile genel olarak Osmanlı tabiyetinde olan tüzel kişilere tanınmıştır.
Cumhuriyet Döneminde, yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi konusunda, gerçek kişilere nazaran daha kısıtlayıcı hükümlerin var olduğunu görüyoruz.Tüzel kişilerin özellikle şirketlerin gerçek kişilere nazaran ekonomik olarak daha güçlü olmaları, milletlerarası ilişkilerdeki etkinlikleri bu durumu haklı göstermekteydi. 3.7.2003 Tarihinde 4916 sayılı Kanun Tapu Kanunu’nun 35.maddesini değiştirinceye kadar, yabancı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri ve sınırlı ayni haklardan yararlanmaları konusundaki kısıtlamalar devam etmiştir.[6]Bu yasal düzenleme ülkeye yabancı yatırımları teşvik etmek amacıyla yapılmıştır.
III- YABANCI ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ EDİNMELERİNİ KOLAYLAŞTIRAN YASAL DÜZENLEMELER:
A-DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR KANUNU İLE GETİRİLEN HÜKÜM
5.6.2003 Tarihinde kabul edilip ,17.6.2003 tarihinde 24141 Sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak aynı gün yürürlüğe giren 4875 Sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun 3/ d madde/fıkrasına göre;
“Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin , Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbesttir”.
Türkiye’ye yabancı sermaye akışını teşvik etmek amacıyla kabul edilmiş olan Kanun, yabancıları yatırım yapmaya teşvik edici hükümler taşımaktadır.Taşınmazlar üzerindeki ayni haklar da bu kolaylık ve imtiyazlardan biridir[7]
Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu , ve bu kanunun Uygulama Yönetmeliği (RG.20.8.2003-25205) , yabancı yatırımlar konusunda izin / onay sisteminden “bilgilendirme” sistemine geçilmesini sağladığı gibi yatırım ve yatırımcı kavramlarının da uluslar arası standartlara uygun hale gelmesini sağlamıştır.Yabancı gerçek/tüzel kişiler,yurtdışında ikamet eden Türk vatandaşları ve yabancı ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiler/kuruluşlar yabancı yatırımcı olarak kabul edilmiştir.Bu Yönetmeliğin 9.maddesine göre “ Yabancı yatırımcıların kurabilecekleri veya iştirak edebilecekleri şirketler, Türk Ticaret Kanunu’nda düzenlenen şirketler ile Borçlar Kanunu'nda düzenlenen adi şirketlerdir.Adi ortaklık, konsorsiyum, iş ortaklığı, ortak girişim gibi isimler altında sözleşmeye dayalı olarak kurulan ve Türk Ticaret Kanunu’nda düzenlenen şirketlerin belirgin niteliklerini taşımayan ortaklıklar, Kanun'un uygulanması bakımından adi şirket sayılırlar.”
Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’ni birlikte değerlendirdiğimizde, her yabancı yatırımcı şirketin değil, tüzel kişiliğe sahip şirketlerin taşınmaz edinme hakkına sahip oldukları, BK’da düzenlenen adi şirket ve benzeri şirketlerin ise ancak şahıs adına tescil talep edebilecekleri anlaşılmaktadır.
TTK’nun 137. maddesi uyarınca, ticaret şirketlerinin, hak iktisap etmeleri ve borç altına girmeleri, söz konusu işlemlerin şirket sözleşmesinde yazılı işletme mevzuu kapsamında yer alması şartıyla mümkündür. Şirket işlemlerine ilişkin olarak Türk Ticaret Kanunu’nda yer alan bu husus, kuruluş yeri ve idare merkezi esasına göre Türk şirketi sayılan yabancı sermayeli şirketler için de geçerlidir.
B-4916 SAYILI KANUNLA GELEN YENİLİKLER:
1- TAPU KANUNU’NUN DA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER:
3.7.2003 Tarihli 4916 Sayılı Kanunun[8] 19.maddesi 22.11.1934 Tarih ve 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35.maddesi değiştirilmiştir.36.madde hükmü kaldırılmış, 35.maddeye ilave ( 3.fıkra) edilmiştir.35.maddenin son hali şu şekildedir:
Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır.
Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile kanuni kısıtlamalara tabi alanlardaki taşınmazlar, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir ve bedele çevrilir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tabidir. Kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için bu hüküm uygulanmaz. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanuni miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesi halinde karşılıklılık şartı aranmaz.
Kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.”
Yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz mülkiyet hakkından yararlanması için aranan özel şart, şirketin yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş e tüzel kişiliğe sahip olmasıdır.Kanuni sınırlamalara uymak ve karşılıklı ( mütekabiliyet) olmak ise aranan genel şartlardır.[9]
Arazinin otuz hektardan fazla olması, köy dışında olması ve müstakil çiftlik halinde bulunması halinde Bakanlar Kurulunun izni ile yabancı gerçek kişiler taşınmaz edinebiliyordu.Tapu Kanunu’nun 36. maddesinde düzenlenen bu hüküm değişiklik getiren 4916 Sayılı Kanunla kaldırılmış, benzer düzenleme 35maddenin 3.fıkrasına işlenmiştir.Şöyle ki; Yabancı gerçek kişiler ile tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi için yine Bakanlar Kurulunun izni gerekmektedir.Ancak arazinin müstakil çiftlik olması, köy dışında olması şartı kaldırılmıştır.36 maddenin önceki hali şu şekilde idi: “Yabancı hakikî şahıslar bir köye bağlı olmıyan müstakil çiftliklere ve köy sınırları dışında kalan arazinin otuz hektardan çoğuna ancak hükümetin izniyle sahip olabilirler. Kanuni miras bu hükümden dışarıdır. Adı geçen çiftliklere ve arazinin otuz hektardan ziyadesine vasiyet suretiyle veya mensup mirascı sıfatiyle yabancı hakikî şahısların sahip olabilmesi de hükümetin iznine bağlı olup izin verilmezse çiftlik ve bu fazla miktar tasfiye suretiyle bedele çevrilir” Yeni düzenleme ile yabancıların köylerde taşınmaz edinmeleri serbest bırakılırken, tarım arazileri de dahil olarak ülke topraklarının yabancı gerçek kişi ve ticaret şirketlerince ele geçirilmesine bir sınır konulmak istenmiştir.Bu sınır da otuz hektardan fazla arazi içindir.Bakanlar Kurulunca izin verilmediği takdirde, fazla olan miktar tasfiye edilerek bedele çevrilecektir.[10]
Tapu Kanunu md.35/4 de getirilen önemli bir değişiklik de sınırlı ayni hakların iktisabı konusundadır.Bu değişikliğe kadar yabancı gerçek kişilerin taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak edinmeleri mülkiyet hakkı konusunda var olan sınırlamalara tabi tutuluyorken, yeni hüküm ile konu açıkça düzenlenmiştir.Türkiye’ deki taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni haklardan yararlanma hakkı ticaret şirketlerine tanınırken, bu konuda genel kural olan “ karşılıklı olmak şartının aranmayacağı da kabul edilmiştir.[11] 35.maddenin son fıkrasına göre “kamu yararı ve kamu güvenliği bakımından bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir”
Tapu Kanununun 35.maddesi , yabancı ticaret şirketlerine taşınmaz edinme hakkı tanınırken, dernek ve vakıflar için bir düzenleme getirmemiştir.Yabancı dernek ve vakıfların Türkiye’ deki şubelerinin taşınmaz edinmeleri konusunda bu kanun değil, genel hükümler ve uluslar arası sözleşmeler uygulama alanı bulacaktır.Yabancıların Türkiye’de kurdukları dernekler ise , kurucuları yabancı uyruklu olsa dahi , kurulan dernek veya vakıf Türkiye’de Türk hukukuna göre kurulduğu için Türk tüzel kişisidir.Medeni kanun ve Dernekler Kanununa göre taşınmaz edinebileceklerdir.[12]
Yabancı gerçek kişiler kanuni miras yolu ile intikal eden otuz hektardan fazla miktardaki taşınmazlar için intikal muamelesi herhangi bir iznine tabi değildir.Bu miktardan fazlası için de miras hakkı vardır, ancak, Bakanlar Kurulunun izni ile tescil yapılabilecektir.Yabancı gerçek kişiler için tanınan bu hak yabancı şirketler için kabul edilmemiştir.(md.35/3,ikinci cümle)
2- KÖY KANUNU’NDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER:
4916 Sayılı Kanun 38.maddesinin a bendi,18.3.1924 Tarih ve 442 Sayılı Köy Kanunu’nun 87.maddesini yürürlükten kaldırmıştır.Bu madde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde taşınmaz edinmesini yasaklamakta idi. Yürürlükten kalkan 87. madde şu şekilde idi: “Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunmayan gerek şahıslar, gerek şahıs hükmünde olan cemiyet ve şirketlerin (eşhası hususiye ve hükmiye) köylerde arazi ve emlâk almaları memnudur”
Köy Kanununun 87.maddesi yürürlükten kaldırıldığı için yabancı gerçek ve yabancı ticaret şirketleri köylerde taşınmaz edinme hakkına sahiptirler.Doğal olarak yabancı mirasçılar da köylerde miras yolu ile mülkiyet hakkını iktisap edebileceklerdir.[13]
C- TURİZMİ TEŞVİK KANUNU :
12.3.1982 Tarih ve 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu ( RG.16.3.1982-17635) mevzuatımızda yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz mal edinmeleri konusunda kabul edilmiş sınırlamalara belirli şartlara tabi olarak istisna getiren bir kanundur.Turizm sektörünü, geliştirmek ve düzenlemek amacıyla çıkarılmış olan bu yasa, yerli ve yabancı yatırımcıları yatırıma teşvik amacıyla çeşitli konularda özellikle taşınmaz edinme konusunda kolaylıklar getirmiştir.Yasa, Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgeleri ve Turizm Merkezleri ile,bu bölgeler içinde yer alan Alt Bölgelerin Kültür ve Turizm Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar Kurulu kararı ile ilanını öngörmektedir.[14] Yasaya göre ( Bakanlığın talebine bağlı olarak),hazineye ait olan yerlerle, ormanlar, ilgili kuruluşlarca Bakanlığa tahsis edilecektir.Bu amaçla tescil talep tarihinden en geç 1 ay içinde tamamlanır.Kamu kuruluşlarına ait olanlar, talep tarihinden en geç 2 ay içinde Hazine adına tapuya tescil ve Bakanlığa tahsis edilecektir.Diğer gerçek ve tüzel kişiler ve vakıflara ait olup, turizm işletmesi belgesine sahip olmayanlar Bakanlıkça kamulaştırılarak ve Hazine adına Tapuya tescil ve tescil tarihinden başlayarak en geç 1 ay içinde Bakanlığa tahsis edilecektir.Bu kamulaştırma kararı ile ilgili olarak dava ve takipler kamulaştırma kararına değil, bedeline ilişkin olarak yürütülüp sonuçlandırılacaktır.Uyuşmazlığın çözülmemiş olması arazinin turizm amaçlı olarak kullanılmak üzere tahsisine engel sayılmayacaktır.( md.8/a)
D- PETROL KANUNU:
1954 Tarihli 6236 Sayılı Petrol Kanunu, her ne kadar “Türkiye’ deki petrol kaynakları devletin hüküm ve tasarrufu altındadır” hükmü ile petrol kaynaklarına sahip olmak hakkını vermese de yabancı tüzel kişiye taşınmaz edinme hakkını tanımıştır.Yasa, 87.maddesi ile (1957 değişikliği ile) “..ancak diğer kanunlarda mani bir hüküm bulunmadığı takdirde, petrol hakkı sahibi tarafından özel mülkiyet mevzu arazinin sahibi ile anlaşma suretiyle mülkiyeti iktisap edilebilir” hükmünü getirmiştir.Yasanın 87.maddesi 5.4.1973 de 1702 Sayılı Petrol Reformu Kanunu ile tekrar değişikliğe uğramıştır.Madde, petrol hakkı sahibine petrol ameliyatı için gerekli arazinin kullanma hakkının (üç yıldan fazla sürmesi halinde) anlaşma ve istimlak yolu ile iktisabına olanak tanımıştır.[15]
E- TÜRK VATANDAŞLIK KANUNU:
11.2.1964 Tarih ve 403 Sayılı Türk Vatandaşlık Kanunu’nda da önemli bir değişiklik yapılmıştır.Kanunun 29.maddesi aynen şu şekildedir : (Değişik: 4112 - 7.6.1995) Bu Kanun gereğince Türk Vatandaşlığını kaybeden kişiler, kayıp tarihinden başlayarak yabancı muamelesine tabi tutulur. Ancak, doğumla Türk Vatandaşlığını kazanmış olup da sonradan (Değişik ibare: 4866 - 4.6.2003 /md.4) "İçişleri Bakanlığından" çıkma izni almak suretiyle yabancı bir devlet vatandaşlığını kazanan kişiler ve bunların kanuni mirasçıları, Türkiye Cumhuriyetinin milli güvenliği ve kamu düzenine ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla ülkede ikamet, seyahat, çalışma, miras, taşınır ve taşınmaz mal iktisabı ile ferağı gibi konularda Türk Vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanmaya devam ederler. 33 ve 35 inci maddeler hükümleri saklıdır.
F- TÜRK PARASININ KIYMETİ KORUMASI HAKKINDA KANUN
20.2.1930 tarih ve 1567 Sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında[16] Kanuna İlişkin 32 sayılı Bakanlar Kurulu Kararından( RG.11.8.1989-20249) önce, uygulamada, yabancıların taşınmaz iktisaplarında döviz bozdurma zorunluluğu, devirlerde ise, kıymet takdiri ve kazanılan değerin Merkez Bankasına blokesi söz konusu olmaktaydı.Bu gün için bu işlemler tamamen yürürlükten kaldırılmıştır.[17]
32 Sayılı Karara göre ( 91/1935 değişikliği ,RG.20.6.1991-20907) , döviz bozdurmaksızın sahip olunan taşınmazların satış bedelleri ile gelirlerinin yurt dışına transferi serbesttir.Miras yolu ile kazanılan taşınmazlar da bu guruba gireceğinden, bu taşınmazların gelirlerinin ve satış bedellerinin yurt dışına transferi serbest bırakılmış demektir.
IV-YABANCI ŞİRKETLERİN TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ EDİNMESİNE İLİŞKİN KISITLAYICI HÜKÜM İÇEREN BELLİ BAŞLI YASALAR:
A-ASKERİ YASAK BÖLGELER VE GÜVENLİK BÖLGELERİ YASASI:
Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yasası[18] , askeri yasak bölgelerde gerek Türk vatandaşlarına , gerekse yabancıların , ikamet, taşınmaz edinme hakları hakkında hükümler içermektedir.Kara, hava ve deniz askeri yasak bölgelerinden kara askeri yasak bölgesi konumuz dolayısıyla yabancıların taşınmaz edinmesi açısından önemlidir.Kara askeri yasak bölgesi birinci ve ikinci derece olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.[19]
Birinci derecede kara askeri yasak bölgelerinde Türk vatandaşları da ki taşınmaz edinemez.Bütün taşınmaz mallar kamulaştırılır.Yabancı vatandaşların bölgeye geçici olarak girmeleri oturmaları dahi Genelkurmay başkanlığının iznine tabidir.
İkinci derece kara askeri yasak bölgelerde istisnalar dışında Türk vatandaşlarının oturmaları serbesttir. Yabancı gerçek ve tüzel kişiler ise bu bölgede taşınmaz edinemezler.Geçici veya görevli olarak bölgeye girmeleri izne tabidir.Yasaya dayanarak çıkarılan Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yönetmeliği ‘ (RG.30.4.1983-18033) nin 27.maddesinin (4) nolu bendi 14.1.2002 tarihinde (Bakanlar Kurulu Karar Numarası:2002/3597 ; RG.8.2.2002-24665) şu şekilde değiştirilmiştir: “ Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin bu bölgeler içinde taşınmaz mal kiralayabilmelerine Genelkurmay Başkanlığının uygun görüşü alınarak İçişleri Bakanlığınca karar verilebilir. Gökçeada ve Bozcaada için bu yetki İçişleri Bakanlığınca Çanakkale Valiliğine devredilebilir. "
Askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tesbit edilecek bölgelerde yabancıların taşınmaz mal edinemeyecekleri ve kiralayamayacakları Genel Kurmay Başkanlığı’ nın teklifi ile Bakanlar Kurulunca kararlaştırılabilir.Bu bölgelerdeki taşınmaz malı bulunan yabancıların mallarının tasfiyesine karar ve tasfiye şartlarını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir.Güvenlik bölgelerinde, gerçek ve tüzel kişilere ait bütün mallar kamulaştırılabilmektedir.
Anılan bölgelerde yabancının miras hakkı vardır, ancak tasfiyesi gerekir.[20]
B-MUKABELE BİLMİSİL KANUNU:
Bu Kanun[21] , idari kararlar ve fevkalade tedbirlerle veya istisnai kanunlarla Türk vatandaşlarının mülkiyet hakkını kısmen veya tamamen tahdit eden devletlerin Türkiye’deki tab’asının mülkiyet hakkının misilleme olarak kısmen veya tamamen tahdid ve taşınır ve taşınmaz mallarına el konulmasına imkan vermektedir.Böyle bir kararı almaya Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır.
Bu kanun hükümlerine göre , Bakanlar Kurulunun yabancının taşınır ve taşınmaz mallarına el koyabilmesi için o yabancının vatandaşı olduğu devletin, Türk vatandaşlarının o memleketteki mallarının tamamı veya bir kısmına el koyması gereklidir.
Halen yürürlükte olan ve siyasi bir tedbir olarak nitelendirilen[22] Kanunun 1.maddesinin 2.fıkrasına göre : “Vaziyed edilen emvalin varidatı ve ledelicap tasfiyelerinden mütevellit hasılatı, vesaika istinaden isbat edecekleri zarar nispetinde, zarar gören Türk tebaasına tevzi olunur.”
Mukabele Bilmisil Kanununun verdiği yetkiye dayanarak Bakanlar Kurulu zaman zaman yabancı ülke vatandaşlarının mal ve mülk edinme haklarına kısıtlamalar getiren kararlar almıştır.Örneğin 15.12.1923 Tarihli ve 603 sayılı Kanun ile onaylanan Türkiye Cumhuriyeti ile Arnavutluk Hükümeti Beyninde Mün’akit İkamet Mukavelenamesi ile karşılıklılık esasına ve kanun ve nizamnamelere uymak kaydı ile birbirlerinin vatandaşlarına belli sınırlar içerisinde taşınır ve taşınmaz edinme hakkı tanınmış olmasına rağmen, Arnavutluk’ta Türk vatandaşları taşınmaz mal edinme ve miras haklarından fiilen mahrum edilmişlerdir.Bu uygulama karşısında Bakanlar Kurulu,1062 Sayılı Mukabele Bilmisil Kanununun verdiği yetkiye dayanarak çıkardığı 5/1142 Sayılı ve 28.4.1961 tarihli kararıyla Arnavutluk vatandaşlarının bu haklarını kısıtlamıştır.[23]
Kanun,ülkelerinde,Türk vatandaşlarının malları üzerinde konacak ve tasarruf haklarını sınırlayacak her çeşit tedbire karşılık Bakanlar Kuruluna ,karşı plan uygulama yetkisi tanımıştır.Yunan uyrukluların Türkiye’deki malları hakkında çıkarılmış olan 1964 tarihli Kararname, taşınmaz mallar üzerinde ayni hakka ilişkin veya bu sonuçları doğuracak temliki her çeşit tasarrufun durdurulmasını kabul etmişti.Yargıtay 1982 tarihinde verdiği bir kararda[24]Kararnamenin kanuni mirasçı olarak bir Yunanlının taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olma durumuna da uygulanacağını kabul etmekteydi.Bu kararname 1988 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır.
Yabancıların, Türkiye’de taşınmaz mal edinmelerine ilişkin düzenlemeler, Anayasa Mahkemesi kararlarına konu olmuş ve Anayasa Mahkemesi’nin içtihadı, “yabancıların ancak “mütekabiliyet esasının dikkate alınması ve güvenlik gerekçeleriyle sınırlamalar getirilmesi şartıyla taşınmaz mal edinebileceği” şeklinde istikrar kazanmıştır.
V-YABANCI ŞİRKETLERİN TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ EDİNMESİ KONUSUNDA
ULUSLARARASI SÖZLEŞMELERDE ESAS ALINAN KRİTERLER:
Türkiye’nin taraf olduğu İkamet ve Ticaret Antlaşmalarında yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi hakkında hükümler yer almıştır. Sözleşmeler, akid vatandaşlarına bu hakkı, memleketlerin mer’i kanun ve nizamları saklı kalmak kaydı ile tanımışlardır.Taşınmaz edinme konusunda, sözleşmelerde genellikle kabul edilen iki prensipten biri esas alınmıştır.Bunlar,karşılıklı muamele ve en ziyade müsaadeye mahzar millet kaydıdır.Sözleşmeler, akid taraf taabiyetindeki ortaklıkların, birbirlerinin ülkesinde karşılıklı olarak tanınacağı ve birbirlerinin ülkesinde karşılıklı olarak tanınmış olan ortaklıkların taşınmaz edinme hakkına sahip oldukları kabul edilmiştir.Ancak bu hak genellikle üç şartın yerine getirilmesine bağlanmıştır.Bunlar:
-Mer’i kanun ve nizamlara uyulmalı,
-Taşınmaz edinme ortaklığın işlemesi için zorunlu olmalı,
-Taşınmaz edinme ortaklığın gayesini teşkil etmemelidir.
Burada en önemli sınırlama “mer’i kanun ve nizamlara uymak” şartıdır. [25]Bu çerçevede Türkiye Cumhuriyeti, taşınmazlar konusunda münhasır yargı yetkisini tartışma konusu yaptırmak istememiştir.Örneğin; 2 Haziran 1988 Tarihinde 19830 Sayılı RG.te yayınlanan Devletler ve Diğer Devletlerin Vatandaşları Arasındaki yatırım Uyuşmazlıklarının Çözümlenmesi Hakkında Sözleşmenin[26] Uygun Bulunduğuna Dair Kanunun 1.maddesinin (b) bendine göre “Türk Mahkemelerinin münhasır yetkisinde bulunması dolayısıyla Türkiye’de mevcut gayrimenkuller üzerindeki mülkiyet ve ayni hak uyuşmazlıklarının ICSID’ e götürülmemesi “ kaydıyla sözleşme uygun bulunmuştur.
VI-YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN MİRAS HAKKI:
Yabancı tüzel kişilerin vasiyetname ya da miras mukavelesi ile mirasçı olabilmesine engel bir hüküm yoktur.Ancak yabancılar hukuku bakımından belirli sınırların bulunması doğaldır.Tüzel kişilerin mirasa ehil olması gerekir.[27]
Yabancıların Türkiye de kurdukları dernekler, kurucuları yabancı olsa dahi Türk ;Türkiye’de Türk Hukukuna göre kuruldukları için Türk tüzel kişisidir ve dolayısıyla bu dernekler MK ve Dernekler Kanununa uygun olarak taşınmaz edinebileceklerdir.Yabancı dernek ve vakıfların Türkiye deki şubelerinin taşınmaz edinmeleri konusunda genel hükümler ve uluslar arası sözleşmeler uygulama alanı bulacaktır.Yabancı tüzel kişiler vasiyetname yolu ile bırakılan taşınmazlar üzerinde mirasa ehildirler.Yabancılar Hukuku açısından kısıtlamaya tabi taşınmazlar ise tasfiye edilerek bedele çevrilecektir.
AB Uyum Yasaları çerçevesinde kabul edilen Yasa[28] ,1935 Tarihli Vakıflar Kanununun 1.maddesine iki fıkra eklemiş ve bu şekilde gayrimüslim cemaat vakıflarının taşınmaz mal edinme ve bu mallar üzerinde tasarruf etme ve hibe ya da miras kabul etme hakları tanınmıştır. 2.1.2003 tarihinde aynı madde bir kez daha değişikliğe[29] uğramış ve bu vakıfların Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün izni ile- İzin verme yetkisi Bakanlar Kurulundan vakıflar Genel Müdürlüğüne verilmiştir- taşınmaz edinebileceği ve taşınmazlar üzerinde tasarrufta bulunabileceği kabul edilmiştir.
VII-SONUÇ :
AB’ne Uyum sürecinde çıkarılan yeni yasalar ve değişiklik getiren yasalar ve bu yasalara bağlı olarak çıkarılan yönetmeliklerle artık yabancı tüzel kişi ticari şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri kanuni sınırlamalara uymak kaydı ile serbest hale gelmiştir.Yabancıların Türkiye’de kurmuş oldukları ticari şirketler, Türkiye’de ve Türk mevzuatına göre kurulduklarından zaten Türk şirketleridir. Türk şirketlerinin taşınmaz edinmesine ve diğer aynı haklara sahip olmasına,kanunlarla belirlenen prosedüre uymak dışında herhangi bir sınırlama kalmamıştır.Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile de artık yabancı tüzel kişi şirketlerin Türk vatandaşlarının edinimine açık olan yerlerde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinmeleri serbest hale gelmiştir. Tapu Kanununda yapılan değişiklikle de artık karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilmektedirler. Ancak, karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır. Yine Tapu Kanununa göre,Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile kanuni kısıtlamalara tabi alanlardaki taşınmazlar, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilip ve bedele çevrilecektir.
Yine Tapu Kanununda yapılan değişikliğe göre ,tüzel kişiliğe sahip yabancı tüzel kişiler lehine, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesi halinde karşılıklılık şartı aranmayacaktır.
Ancak, doğal olarak yabancı şirketlerin taşınmaz edinmeleri ve sınırlı ayni haklardan istifade edebilmeleri serbestisi,”kamu yararı”,”ülke güvenliği”,”mütekabiliyet esasının dikkate alınması”,”yürürlükteki kanun ve yönetmeliklere uygunluk kriterleri ile sınırlı olacaktır.
KAYNAKÇA:
1- ÖZSUNAY,Ergün, Medeni Hukukumuzda Tüzel Kişiler,İst.1982,İst.Ünv.yayınları, Gözden geçirilmiş 5.bası
2- ÇELİKEL, Aysel / GELGEL(ÖZTEKİN),Günseli ; Yabancılar Hukuku, İst.2004 ,Beta Yayınları,Yenilenmiş 11.Baskı
3- SARGIN,Fügen, Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Mal Edinmeleri ve Sınırlı Ayni Haklardan Yararlanmaları,Ank.1997,Yetkin yayınları
4- EKŞİ;Nuray,Kambiyo Mevzuatında İhracat/İthalat Hesapları ve Bu Hesapların Kapatılmasına İlişkin Suçlar,İst.2003,1.Bası
5- YEŞİL,Metin,Tapu İşlemleri Uygulaması ve Mevzuatı,İst.1996, Genişletilmiş 5.Baskı
6- ÖZDEN,Bülent,Türkiye’ nin Taraf Olduğu Milletlerarası Özel Hukuk Sözleşmeleri,İst.1991, Beta,1.bası
[1] ÖZSUNAY,Ergün,Medeni Hukukumuzda Tüzel Kişiler,İst.1982,İst.Ünv.yayınları, Gözden geçirilmiş 5.bası,sf.3 atfıyla Tuor/Schnyder,$ 14 1; Egger,Vorbem.No.1
[2] ÇELİKEL, Aysel / GELGEL(ÖZTEKİN),Günseli ; Yabancılar Hukuku, İst.2004 ,Beta Yayınları,Yenilenmiş 11.Baskı,Sf.193
[3] ÇELİKEL/GELGEL,a.g.e.,sf.194 atfıyla ALTUĞ,Yabancıların Arazi İktisabı Meselesi,4.Bası,İstanbul 1976,14,19;O’CONNELL,International Law,v.II,1965,760.
[4] SARGIN,Fügen, Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiyede Taşınmaz Mal Edinmeleri ve Sınırlı Ayni Haklardan Yararlanmaları,Ank.1997,Yetkin yayınları, sf.40 atfıyla YÖRÜK,Abdulhak Kemal,Nazari ve Ameli Devletler Hususi Hukuku,Ecnebilerin Hukuki Vaziyeti,Kt.II,(İstanbul)1937.
[5] SARGIN, a.g.e.,sf.42 atfıyla ÖZMAN,Aydoğan:İnsan Haklarıyla İlgili Temel Metinler,Ankara,1967,sf.18-23;
[6] ÇELİKEL/GELGEL, a.g.e.,sf.195
[7] ÇELİKEL, GELGEL ; a.g.e.,Sf.203
[8] KANUN NO: 4916 ÇEŞİTLİ KANUNLARDA VE MALİYE BAKANLIĞININ TEŞKİLAT VE GÖREVLERİ HAKKINDA KANUN HÜKMÜNDE KARARNAMEDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN Kabul Tarihi: 3 Temmuz 2003,Resmi Gazete ile Neşir ve İlânı: 19 Temmuz 2003 - Sayı: 25173
[9] ÇELİKEL/GELGEL,a.g.e.,sf.195
[10] ÇELİKEL/GELGEL,a.g.e.,sf.202
[11] ÇELİKEL/GELGEL,a.g.e.,sf.196
[12] ÇELİKEL/GELGEL,a.g.e.,sf.221
[13] ÇELİKEL/GELGEL,a.g.e,sf.213
[14] ÇELİKEL/GELGEL,a.g.e.,sf.204
[15] ÇELİKEL/GELGEL,a.g.e.,sf.206
[16] EKŞİ;Nuray,Kambiyo Mevzuatında İhracat/İthalat Hesapları ve Bu Hesapların Kapatılmasına İlişkin Suçlar,İst.2003,1.Bası, sf.2 Dip not:5 “ Resmi Gazetede yayınlanan metinde Kanunun adı yazılırken kullanılan ‘Hakkında’ kelimesi’Hakkındaki’ olmalıydı.
[17] YEŞİL,Metin,Tapu İşlemleri Uygulaması ve Mevzuatı,İst.1996, Genişletilmiş 5.Baskı,sf.61
[18] 18.12.1981 Tarih ve 2565 sayılı,RG.22.12.1981-17552
[19] Yasanın 5.maddesine göre ;Birinci derece kara askeri yasak bölgeler, askeri tesis ve bölgelerin çevresinden en az 100, en fazla 400 metre uzağından alınan noktaların birleştirilmesi suretiyle ve kara sınır hattı boyunca ve lüzum görülen kıyılarda 600 metre derinlikteki sahalarda tesis edilir.
Yasanın 8.maddesine göre; İkinci derece kara askeri yasak bölgeler, birinci derecede yasak askeri
bölgelerin sınırlarından 5-10 kilometre uzağından seçilen noktaların birleştirilmesi ile belirlenir.
[20] ÇELİKEL/GELGEL,a.g.e.,sf.213
[21] 28.5.1927 Tarih ve 1062 Sayılı Hudutları Dahilinde Tab’amızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Türkiye’deki Tab’alarının Emlakine Karşı Mukabele-i Bilmisil Tedbirleri İttihazı Hakkındaki Kanun,RG.15.6.1927-608
[22] Danıştay’ın 14.10.1931 tarih ve 1929/2504 E.sayılı kararı ( Kaynak: ÇELİKEL/GELGEL,a.g.e.,sf.199,dipnot:260)
[23] SARGIN,Fügen, Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiyede Taşınmaz Mal Edinmeleri ve Sınırlı Ayni Haklardan Yararlanmaları,Ank.1997,Yetkin yayınları, sf160
[24] Yargıtay 2.HD,16.5.1982,7044/7836,RG.29.11.1982-17833 ( Kaynak: ÇELİKEL/GELGEL,a.g.e.,sf.214)
[25] ÇELİKEL/GELGEL,a.g.e., sf.210
[26] 24.06.1987 Tarihinde İmzalanan ve Yatırım Uyuşmazlıklarının Çözümü İçin Uluslar arası Merkezi ( ICSID) kuran Devletler ve Diğer Devlet Vatandaşları Arasındaki Yatırım Uyuşmazlıklarının Çözümlenmesi Hakkındaki Sözleşme (Kaynak: ÖZDEN,Bülent,Türkiye’ nin Taraf Olduğu Milletlerarası Özel Hukuk Sözleşmeleri,İst.1991, Beta,1.bası,sf.471)
[27] ÇELİKEL/GELGEL,a.g.e.sf.220,dip not.289 atfıyla:TEKİNALP,Son Yargıtay Kararları Açısından Yabancı Tüzel Kişilerin Mirasçılığı,O.F.Berki’ ye armağan,1977,759
[28] 3.8.2002 Tarih ve 4771 Sayılı Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Yasa,RG.10.8.2002-24842)
[29] 2.1.2003 Tarih ve 4778 Sayılı Yasa,RG.6.3.2003-25040)
(NOT: LÜTFEN BU HUKUKSAL MAKALENİN 2005 YILINDA YAZILMIŞ-VE HENÜZ GÜNCELLENMEMİŞ- OLDUĞUNU BİLEREK OKUYUNUZ,DEĞERLENDİRİNİZ.Av.İhsan BERKHAN.25.01.2011)
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder